rapport-epp-opah-ru-vf

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C/ville d’Épinal

Évaluation du dispositif d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (2018-2023) de la Ville d’Épinal

Rapport final

Maxime Lefèvre (évaluateur interne, Ville d’Épinal)

19 octobre 2023

Ville d’Épinal

Sommaire – Rapport d’évaluation

Synthèse

Avant-propos

1 – L’OPAH-RU : un outil financier utilisé pour un projet de réhabilitation ambitieux

2 – Analyse de la performance DU DISPOSITIF D’OPAH-RU

3 – Recommandations

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SYNTHÈSE

La performance du dispositif

L’évaluation permet de juger la performance globale du dispositif d’OPAH-RU, en s’appuyant sur les résultats de 3 « angles évaluatifs », noté de 1 (très faible) à 6 (excellent) [la notation 0 correspondant à l’absence de notation, liée à une absence de données suffisantes] :

⇒ La performance de l’OPAH-RU d’Épinal est notée à ce jour à 4 sur 6, sachant que les conséquences indirectes de l’OPAH-RU n’ont pas encore pu être prises en compte, le recul étant insuffisant pour le moment pour totalement juger cet item.

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Les principaux enseignements (précisions méthodologiques sur l’échantillon en page 6)

Dans le cadre de l’évaluation du dispositif d’OPAH-RU, la lettre de commande de l’exécutif était de répondre à deux grandes interrogations :

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Concernant la première interrogation, il est possible de conclure que l’opération de communication est jugée satisfaisante, avec des moyens financiers importants pour permettre la mise en place d’actions diversifiées, ce qui a convaincu les deux tiers des personnes interrogées, qui l’ont trouvé réussie. Les Spinaliens du centre-ville ont eu une bonne connaissance de l’existence du dispositif, mais ce niveau de connaissance s’étiole lorsque le propriétaire du bien vit plus loin du centre-ville ou encore plus en-dehors de la commune d’Epinal. A la date de l’évaluation, environ 14% des propriétaires du périmètre de l’OPAH-RU ont ainsi pris contact avec la Ville.

Concernant la deuxième interrogation, il a été jugé un accompagnement dans la construction du projet satisfaisant, en incitant à réaliser des travaux de qualité. Cet accompagnement a pu favoriser un taux de conversion des contacts en dossiers subventionnés à près de 20%, conforme à la moyenne d’autres OPAH-RU, même si l’absence de relance d’une partie des porteurs de projet par l’opérateur prestataire a limité l’incitation à aller au bout de la démarche.

Cependant, il faut noter que près de 4 enquêtés sur 5 ont répondu que l’aide de l’OPAH-RU avait surtout eu un aspect « coup de pouce », et non un effet levier déterminant. En revanche l’aide a incité à effectuer des travaux de plus grande qualité.

Au global, 169 logements ont ainsi bénéficié des aides pour la rénovation, mais quasiment aucune aide n’a été mobilisée pour les copropriétés, alors qu’il y avait un objectif important de 350 logements.

De manière plus globale, trois enseignements globaux peuvent être notés sur l’impact général concernant l’OPAH-RU :

Les principales recommandations

Au terme de l’évaluation, 6 grandes recommandations ont été établies, et sont détaillées dans le rapport :

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AVANT-PROPOS

Contexte et objectifs de l’évaluation

Contexte de l’évaluation

La Ville d’Épinal arrive à la fin de la réalisation de sa première OPAH (2018-2023), visant à assurer la rénovation progressive de logements du centre-ville, qui prendra fin en 2023.

Cette OPAH avait été mise en place suite au constat d’une baisse d’attractivité de l’habitat en centre-ville du fait d’une offre de logement non-adaptée sur le patrimoine bâti ancien. C’est un outil incitatif, permettant de mobiliser des financements pour la réhabilitation du parc de logement privé de centre-ville, présentant un important taux de vacance. Cette OPAH prolonge les actions de requalification globale du centre-ville (espaces publics, …).

La Ville souhaite engager une deuxième OPAH à partir de janvier 2024, qui serait de plus organisée en régie, afin de poursuivre la démarche engagée en 2018.

Or, à l’aune de la finalisation de la première OPAH, il est apparu :

Dans ce cadre, il est souhaité faire une évaluation de la première OPAH (dans sa version incitative, et non coercitive représentée par la procédure ORI), sous ses différents aspects (communication, aide financière, ingénierie, réalisation effective des aménagements) afin de définir les orientations et le paramétrage de la deuxième OPAH.

Objectifs de l’évaluation

Dans le cadre des échanges avec l’exécutif, il a été dégagé deux questions évaluatives :

Présentation de la démarche d’évaluation

La démarche d’évaluation s’est déroulée entre mai et octobre 2023. Elle a été organisée autour de trois phases :

Cette phase a donné lieu à : un échange avec les acteurs pour formaliser les objectifs de l’opération de l’OPAH-RU, la validation des objectifs de l’évaluation et la définition de la méthodologie d’évaluation (catégories d’acteurs à interroger et mode de questionnements).

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Cette phase a donné lieu à : la réalisation d’entretiens auprès de porteurs de projets (aidés ou non-aidés), d’une partie des acteurs institutionnels (les signataires de la convention) et des Spinaliens (via un questionnaire en ligne), ainsi qu’une comparaison des données avec les autres OPAH-RU du Grand Est.

Cette phase a donné lieu à : la rédaction de la version provisoire du rapport d’évaluation et à l’animation d’une réunion de créativité en interne avant la rédaction de la version définitive du rapport d’évaluation, puis l’inscription au Conseil Municipal de novembre, avant une communication auprès des Spinaliens.

Précisions méthodologiques

L’analyse des résultats de l’OPAH-RU ont été réalisée au travers de plusieurs biais :

Il est à noter, à partir du contenu des données collectées, des échanges qualitatifs et de leur quantité, qu’il est possible d’établir des tendances d’opinions.

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1. L’OPAH-RU : UN OUTIL FINANCIER UTILISÉ POUR UN PROJET DE REHABILITATION AMBITIEUX

1.1 L’outil de l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain

La politique du logement est par définition une politique transversale, car au fondement de plusieurs enjeux, à la frontière entre impulsion publique et réalisation privée.

En effet, le logement se caractérise par le fait d’être un bien marchand avec une consommation sur le long terme, cela signifie que les acteurs publics ont une prise limitée sur cette politique publique déterminée en grande partie par des décisions d’acteurs privés (ménages, promoteurs immobiliers, …), et que cette influence est de plus diffuse car le temps du logement (construction ou réhabilitation) s’inscrit dans le temps long.

Il est possible d’agir dans ce domaine au travers de dispositifs d’encadrement et d’incitation, que l’on peut schématiser en deux grandes catégories d’actions :

A ce niveau local, malgré le rôle important de planification des collectivités territoriales (du bloc communal notamment via le Plan Local d’Habitat et le Plan Local d’Urbanisme), l’État conserve la définition du cadre juridique et du système d’aide. Afin d’articuler les deux niveaux d’action (local et étatique), il est donc prévu une logique de délégation et de contractualisation avec les territoires.

Pour mener à bien les enjeux poursuivis par la politique logement, les acteurs publics peuvent donc agir sur le flux de logements (les constructions, de l’ordre d’environ 330 000 / an en France), ainsi que sur le stock de logements (environ 34 millions de logements, avec l’encouragement d’une action de réhabilitation).

Au sein de ce versant réhabilitation, la logique de délégation/contractualisation se concrétise au sein d’un service public d’information, de conseil et d’accompagnement à la réhabilitation : France Rénov’.

Ce service public se décline localement au travers de deux grands types de contractualisation, la première à dominante énergétique, la seconde avec une vision plus globale de la réhabilitation du logement :

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○ D’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat qui correspond quant à elle à un programme contractuel agissant sur l’ensemble des thématiques de l’ANAH (habitat dégradé, précarité énergétique, adaptation des logements à la perte d’autonomie, favoriser l’accès au logement pour les personnes modestes) avec la mise en place d’un service d’information-conseil et d’accompagnement pour les travaux gratuits.

Cette OPAH peut elle-même être spécialisée (revitalisation rurale, copropriété dégradée ou renouvellement urbain), pour prévoir la mise en place de mesure spécifique complémentaire, comme c’est le cas à Épinal, où s’applique une OPAH-RU, prévoyant un volet urbain et social spécifique pour répondre aux problématiques de vétusté et de vacance du centre-ville.

La description ci-dessus peut être représentée schématiquement de la manière suivante :

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1.2 Historique local et actualité nationale

1.2.1 Le choix de réaliser un OPAH-RU (2015-2017)

Au cours des années 1990, la Ville d’Épinal a engagé une première OPAH avec un objectif de réduction de la vacance. Dans le même temps, la commune perd près de 10% de sa population entre 1975 et 1999, et la commune décide d’engager des travaux de valorisation de l’espace public : installation de la passerelle de centre-ville en 2004-2005, rénovation du Marché Couvert en 2005, travaux de piétonisation de la rue des Minimes en 2005-2006, implantation de nouveaux équipements rue Saint-Michel (ouverture de la BMI en 2009, du Ciné Palace en 2011).

Cependant, au cours de ces derniers travaux notamment, il a été diagnostiqué une forte dégradation de l’habitat de centre-ville, et en parallèle une population qui continue son rythme de décrue (-0,9% / an de 1999 à 2009). Ainsi, après un investissement centré sur l’espace public, la Ville souhaite engager une action vers l’habitat qui ne bénéficie pas de dispositif dédié en-dehors des aides à la rénovation de façade.

A partir de 2015, il est engagé un diagnostic en interne pour étudier les problématiques de vacance et de foncier.

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En parallèle la Communauté d’Agglomération d’Epinal travaille à l’édition de son Plan Local de l’Habitat, qui encadre la production de logements sur le territoire entre 2006 et 2016 et la périurbanisation qui alimente la vacance des centres-villes et donc la dégradation de l’habitat ancien. Les orientations supracommunales cherchent alors à revaloriser des « centres-villes attractifs avec un habitat de qualité ».

Ce premier diagnostic partagé d’une vacance problématique sur la Ville, conduit à vouloir solliciter la mise en place d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH), car étant l’un des seuls dispositifs à pouvoir permettre de bénéficier d’un large financement d’une réhabilitation du logement centre-ville (« une OPAH permet un abondement plus important que les seules aides ANAH », « c’est le seul dispositif pour l’aide à l’habitat en centre-ville »).

Préalablement à la mise en place d’une telle OPAH, il est cependant nécessaire de mener une étude pré-opérationnelle permettant de calibrer les aides prévues.

Ce travail va se dérouler pendant deux années, entre 2015 et 2017, avec notamment le soutien d’une sociologue. L’étude a été détaillée sur les données quantitatives (« on a poussé loin dans l’étude, jusqu’à dans l’analyse des rotations de logement ») mais également sur les données qualitatives avec donc la réalisation de travail de groupe avec des habitants pour qu’ils puissent indiquer leur ressenti sur la ville, sur l’habitat spinalien et sur les secteurs qui seraient à traiter en priorité.

Au sortir du diagnostic, ressortent plusieurs constats :

1.2.2 – Le paramétrage de l’OPAH et du suivi-animation (2017)

A partir de ce diagnostic, la Ville va défendre un périmètre d’intervention large, correspondant au périmètre de l’étude pré-opérationnelle, dans le cadre d’échange avec l’ANAH concernant son étendu.

L’ANAH va accepter ce périmètre mais à la condition notamment que des secteurs prioritaires soient définis, d’où la définition de 2 secteurs dans la convention.

Par ailleurs, au vu de la particularité de la ville-centre et de la volonté d’un suivi au plus proche, il est acté que l’OPAH serait pilotée par la Ville et non par l’agglomération comme le prévoit en principe le portage des politiques de logement (validation par délibération du Conseil Municipal du 21 décembre 2017).

En parallèle de la définition du périmètre de l’OPAH, la Ville s’engage dans la recherche d’un prestataire pour assurer le suivi-animation de l’OPAH.

Une première mise en concurrence est engagée mais elle est infructueuse. Il est donc lancé une deuxième procédure de mise en concurrence, à laquelle répond l’entreprise Villes Vivantes qui travaillait déjà avec le SCoT du Pays des Vosges Centrales.

Il est alors fait le choix de l’opérateur, qui propose une offre qui va au-delà du simple suivi-animation administratif, mais propose plus globalement une réflexion urbaine et architecturale pour accompagner les propriétaires dans la décision, ainsi que de réaliser des actions de communication pour inciter les propriétaires à effectuer les travaux.

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1.2.3 – La phase opérationnelle de l’OPAH (2018-2023)

En septembre 2018 est donc lancée l’OPAH-RU d’Épinal, pilotée par la Ville par délégation de la CAE, après la validation de la convention par le Conseil Municipal du 15 février 2018 et le lancement du marché de suivi-animation avec Villes Vivantes (attribution par délibération du Conseil Municipal du 4 octobre 2018).

Il faut noter qu’en parallèle du lancement de cet OPAH-RU, l’État a engagé en 2017 la démarche « Action Cœur de Ville » visant à revitaliser les centres-villes des villes moyennes.

Dans la mesure où le socle de l’intervention du programme Action Cœur de Ville est l’habitat, la Ville a candidaté au programme en s’appuyant sur l’étude pré-opérationnelle et une OPAH prête à être déclenchée. Cette candidature a finalement été « la concrétisation de plusieurs années de travail à Épinal, Action Cœur de Ville était une synthèse de ce qui se mettait en place » (acteur institutionnel). Dans cette optique, l’OPAH a donc été intégrée à un plan d’action plus large qui était « Épinal Au Cœur », qui est devenu un vecteur principal de communication sur la démarche.

Le dispositif de l’OPAH consiste en la proposition d’une information au propriétaire souhaitant réaliser les travaux, avec :

La proposition de ce schéma d’action est donc menée via l’accueil « passif » du public au travers de la Maison de projet dénommée Maison Épinal Au Cœur (MEAC), et des opérations « actives » de communication (affiche et flyer, participation aux Salon Habitat et Bois et Planète Energie, magazine municipal, prise de contact avec la base de données de l’ALEC [Agence Locale de l’Energie et du Climat], information dans la presse et invitation à des visites de biens rénovés).

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Par ailleurs, il s’articule avec les partenaires :

Au cours de la phase opérationnelle, l’OPAH va être marquée par plusieurs grandes phases :

img-2.jpeg Graphique 1 – Tableau de fréquentation Maison Epinal Au Coeur

Attention, sont comptabilisés tous les passages à la Maison Epinal Au Cœur, une personne peut donc être comptabilisée plusieurs fois. Pour 2023, il est pris en compte les données jusqu’au juin.

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Le démarrage de l’opération est marqué par une opération de communication particulière, rue des Minimes pour le lancement des dispositifs Action Cœur de Ville et OPAH, via une société de communication, lors de l’ouverture de la Maison Epinal Au Cœur avec un marquage dans la rue, des produits dérivés, le positionnement de caisses noires dans la rue avec la possibilité de visualisation en 3D de la ville.

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Photo issue de Vosges Matin – Article du 22/09/2018

La phase de communication s’est poursuivie avec une réunion publique, puis des rencontres avec les agents immobiliers et des notaires pour des « sessions d’explications », ou la participation à des salons.

Cette première phase permet après un an (à septembre 2019), une prise de contact avec 627 propriétaires et une dynamique positive, qui conduit par avenant validé lors du Conseil Municipal 25 juin 2019 à revoir à la hausse les objectifs de la première année (doublement des objectifs).

En parallèle le marché de l’opérateur, est recentré sur l’animation, et la Ville reprend à sa charge le suivi de la lutte contre l’habitat indigne et assure avec un autre prestataire le volet coercitif de l’OPAH-RU, dénommé Opération de Restauration Immobilière (ORI) visant à cibler des immeubles devant effectuer des travaux d’amélioration de leur habitabilité pouvant conduire en cas d’inaction à une expropriation.

A l’issue du marché au 30 novembre 2022, l’animation est reprise en régie par les services de la Ville du suivi-animation de l’OPAH-RU.

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Dans le même temps, il est réfléchi à la poursuite de l’OPAH, qui prend fin en principe en septembre 2023, et qui va être rallongée de 4 mois, pour prévoir un démarrage d’une seconde OPAH-RU au 1er janvier 2024. Les services de la Ville assurent donc la réalisation de l’étude préopérationnelle permettant de réfléchir au calibrage des nouvelles aides.

La réalisation de la présente évaluation s’intègre dans cette démarche de bilan, préalablement à la poursuite du projet dans une seconde OPAH.

1.3 Les réalisations de l’OPAH-RU

1.3.1 Les acteurs de l’OPAH-RU

Le schéma ci-dessous présente les différents acteurs gravitant autour de la démarche OPAH-RU :

Dans ce cadre, deux acteurs clés apparaissent dans le schéma, qui sont la Ville et l’État/ANAH, qui sont les parties prenantes décidant du paramétrage du dispositif.

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1.3.2 Les objectifs de l’OPAH-RU et la logique d’intervention

La logique d’intervention correspond à l’enchaînement logique des conséquences attendues de la mise en œuvre d’une action publique. En effet, toute intervention publique tente de répondre à des problématiques sociétales ou des sujets présentés comme prioritaires (enjeux).

La collectivité met en œuvre des activités, qui produisent des transformations, à court, moyen et long termes. Ces transformations souhaitées constituent les objectifs de l’action publique.

Ces objectifs sont découpés en 4 temps théoriques :

La logique d’intervention consiste donc à expliquer pourquoi la Ville a souhaité mettre en place une OPAH-RU, et ce qu’elle en attendait à court, moyen et long termes. La mise en place de l’OPAH au travers d’une convention définissant assez clairement les objectifs a permis de faciliter la réalisation de la logique d’intervention du dispositif, représentée dans le schéma ci-dessous :

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De manière synthétique, les objectifs de l’OPAH sont de quatre ordres :

De manière plus détaillée les objectifs poursuivis sont les suivants :

| Objectif | Détail | | — | — | | Faire connaître le dispositif | Objectif : L’objectif est de permettre à la population du centre-ville, et notamment les propriétaires d’avoir connaissance de l’existence de la mise en place d’une OPAH-RU, permettant de mobiliser des moyens financiers pour réaliser des travaux de réhabilitation des logements. Hypothèse : Au travers de la mise en place d’une information dédiée il était attendu que les propriétaires du centre-ville aient connaissance de l’OPAH-RU. | | Prendre contact | Objectif : Il est souhaité qu’un total, a minima de 200 propriétaires, puisse avoir un contact concernant les détails de l’OPAH-RU, afin d’envisager son usage. Objectif correspondant à la prise de contact avec le nombre de propriétaires pouvant bénéficier d’une aide, sachant que pour les copropriétés il est visé une dizaine de contact pour ensuite toucher l’ensemble des logements de la copropriété. Hypothèses :

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| Objectif | Détail | | — | — | | Logement attractif | Objectif : Il est attendu que les aides soient utilisées pour ajouter des éléments d’attractivité au logement (type : balcon, terrasse, ravalement de façade, confort phonique ou d’équipement intérieur) Hypothèses :

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| Objectif | Détail | | — | — | | Réduction de la vacance | Objectif : Il est attendu que la vacance dans le parc de l’OPAH passe à 10%. Hypothèse : Si les logements sont attractifs, ils sont plus loués ou occupés, ce qui réduit la vacance (bilan avant OPAH : “L’absence de qualité résidentielle est le principal motif de non-location ou de non-vente, dans un marché où les clientèles potentielles ont finalement le choix”). | | Parc cohérent avec les besoins | Objectif : Il est souhaité une adaptation du parc de logements, avec une augmentation du nombre de logements plus grands ou de logements type studio de qualité. Hypothèses :

Objectif Détail
Augmenter la démographie en centre-ville Objectif : Il est attendu que la démographie du centre-ville augmente sur la période, avec les bénéfices que cela apporte en termes d’économie, de fiscalité et d’attractivité générale de la Ville.
Hypothèse : Si les logements sont moins vacants, la démographie augmente par l’occupation des logements, et un effet positif de dynamisme pour la ville.  

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Augmenter la mixité générationnelle Objectif : Il est souhaité qu’il y ait plus de familles en centre-ville et que le nombre de séniors soit stabilisé.
Hypothèse : L’apport de logement adapté permet de fixer les familles sur le centre-ville d’Épinal.  
Réduire l’impact énergétique Objectif : L’objectif est de permettre que la meilleure qualité des logements participe à l’autonomie énergétique du territoire d’ici à 2050, avec une consommation énergétique en rapport avec les capacités de production du territoire.
Hypothèse : Des classes énergétiques moins élevées doivent permettre une moindre consommation.  
Avoir un parc conforme à la réglementation Objectif : L’objectif est d’obtenir un parc conforme à la réglementation, avec une réduction du stock de logements considérés comme insalubres.
Hypothèse : Les aides pour rénover les logements les rendent confortables, et permettent de ne pas avoir de logements insalubres sur la ville.  

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2. ANALYSE DE LA PERFORMANCE DU DISPOSITIF D’OPAH-RU

Une évaluation des politiques publiques vise à répondre à des questions précises posées par le commanditaire de l’évaluation. Celles-ci se formalisent dans les questions évaluatives, sur lesquelles se focalisent les résultats de l’évaluation. Dans ce cadre, l’évaluation vise alors à déterminer l’écart entre l’objectif et le réalisé, et à poser un diagnostic pour expliquer cet écart.

En parallèle, l’évaluation permet de vérifier si les objectifs sont atteints de manière générale, en observant le réalisé. La présente évaluation donnera donc des éléments de réponse sur les autres items en-dehors des questions évaluatives, mais sans y apporter forcément des diagnostics précis, car ils n’étaient pas l’objet des questions évaluatives.

Concernant les différents items, il sera attribué un jugement de valeur, au vu des éléments de l’évaluation, composé à partir de la grille suivante :

Jugement de l’opération Equivalent notation
Excellent 6
Satisfaisant 5
Correct 4
Passable 3
Insuffisant 2
Très faible 1
Inaction 0

2.1 La réponse aux questions évaluatives

Dans le cadre de l’évaluation du dispositif d’OPAH-RU, la lettre de commande de l’exécutif était de répondre à deux grandes interrogations :

L’analyse de ces éléments est réalisée à partir de l’évaluation de la performance (c’est-à-dire de l’efficacité et de l’efficience) des items colorés dans le schéma ci-contre (en bleu pour la première question, et en orange pour la seconde).

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La question amenant à s’interroger sur les propriétaires ayant mobilisé des aides, il sera donc peu abordé la problématique des copropriétés, qui n’ont pas mobilisé les aides prévues au niveau de l’ANAH à l’exception des aides en faveur de l’installation des ascenseurs, mises en place en cours d’OPAH.

Ce choix méthodologique s’explique aussi par le fait que la problématique de rénovation des copropriétés est une problématique d’ordre national, dont la difficulté est partagée par tous les acteurs, et qui nécessite un traitement par une modification des dispositions relatives à l’organisation même du fonctionnement des copropriétés.

2.1.1 Une communication globalement réussie à destination des Spinaliens

2.1.1.1 – Taux de connaissance et modes de prise de connaissance

La première interrogation des questions évaluatives visait donc à savoir si les opérations de communication avaient été globalement réussies, une première hypothèse de l’absence de sollicitation de l’ensemble des aides pouvant être tout simplement l’absence de connaissance de ces aides, ou une communication visible mais ne permettant pas la prise de contact.

A cet effet, la première action de l’OPAH était donc de faire connaître le dispositif (case 1 du logigramme page 17). Pour cela il a été réalisé diverses opérations de communication.

Le tableau ci-dessous compile les modes de communication réalisés et éléments de réponses obtenus sur le moyen utilisé pour la connaissance du dispositif :

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Tableau : Mode de prise de connaissance de l’existence de l’OPAH-RU en %

Source : à 75% des données de suivi Villes Vivantes, à 25% des réponses aux entretiens menés auprès des participants à la démarche (aidés ou non-aidés)

Il apparaît lors de l’analyse un rôle fondamental de l’existence d’une maison de projet dédiée pour prendre connaissance du dispositif, ce moyen ayant été le moyen majoritaire de prise de connaissance parmi les 817 porteurs de projet ayant eu un contact (à mai 2023).

Ainsi, à titre de comparaison, l’OPAH-RU de la ville de Troyes sur la période 2012-2019 a touché 400 porteurs de projet. Le résultat de la Ville semble donc plutôt probant, en ayant réussi via un outil de communication dédié (la Maison Epinal Au Cœur) à toucher des personnes qui ne sont pas forcément sensibles à la communication institutionnelle de type affiche (« en passant rue des Minimes, j’ai vu la vitrine » - une propriétaire non-aidée, « j’ai vu la publicité dans la rue des Minimes, devant la Maison Epinal Au Cœur, la publicité était bien faite » - un propriétaire non-aidé).

De manière générale, il semblerait que la communication concernant le dispositif d’aides, couplée à la communication avec le projet Epinal Au Cœur a permis un taux de connaissance important du dispositif pour les habitants du centre-ville.

Le questionnaire en ligne édité dans le cadre de la présente évaluation indique qu’environ 85% des Spinaliens du centre-ville connaissaient le dispositif (total de 19 répondants), ce qui implique un taux de connaissance importante, et une assez bonne réussite de la communication concernant l’existence d’aide à l’habitat, une connaissance qui a su également se diffuser en-dehors des canaux communicationnels, comme le montre le rôle non-négligeable du bouche-à-oreille (11,6% des mode de connaissance), ce qui est perçu positivement par les acteurs du projet (« si la communication s’appuie sur le bouche à oreille, cela peut démontrer la bonne qualité de l’accompagnement » - acteur institutionnel de l’OPAH).

Néanmoins la communication a été réussie au niveau spinalien, et il semble qu’il a été plus difficile de toucher les non-Spinaliens.

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2.1.1.2 – Le profil des personnes touchées

Concernant les porteurs de projet avec qui il a été recensé une prise de contact, il faut ainsi relever que 85% sont domiciliés à Epinal, alors que les propriétaires spinaliens (propriétaires occupant et propriétaires bailleurs spinaliens) ne sont environ que 60% des propriétaires du centre-ville.

Cela conduit à penser que les propriétaires non-spinaliens ont été beaucoup moins touchés par la démarche de communication, ce qui peut s’expliquer assez logiquement par le fait que la communication de l’OPAH était relativement centrée sur le centre-ville, en-dehors des opérations lors des salons Habitat et Bois et Planète Energie.

Pour corroborer cette hypothèse d’une communication d’autant plus réussie que le Spinalien était un habitant proche du centre-ville, il est possible de noter qu’environ 58% des porteurs de projets étaient des propriétaires occupants, quand ils ne représentent environ qu’un quart des logements du parc de l’OPAH (selon l’étude pré-opérationnelle de 2017). Cela peut s’expliquer aussi par le fait qu’un bailleur peut être moins intéressé par la démarche de rénovation d’un bien qu’un occupant, mais l’étude de l’adresse des bailleurs démontre qu’en proportion les bailleurs dont leur adresse personnelle est également dans le périmètre de l’OPAH se sont plus mobilisés que les autres bailleurs spinaliens, eux-mêmes plus mobilisés que les bailleurs non-spinaliens (respectivement 6,13% et 5,40% des bailleurs spinaliens ; 4,35% des bailleurs non-spinaliens).

Enfin, certaines personnes en entretien ont également confirmé que de leur point de vue la communication pour les habitants extérieurs à Epinal avait pu être vu de manière moins évidente (« je pense que tout le monde n’était pas au courant, je n’ai pas trop vu de communication étant de Deyvillers, j’ai appris l’existence du dispositif via mon oncle qui travaillait déjà avec la Ville » - propriétaire bailleur aidé ; « je pense que la démarche de communication a sûrement permis de mobiliser les propriétaires, par contre pour les propriétaires non-spinaliens, je pense que la communication a fonctionné s’ils sont tombés dessus » - propriétaire bailleur non-aidé).

2.1.1.3 – La qualité de la communication

En-dehors de l’existence de la communication en tant que telle, l’évaluation devait aussi juger de la qualité de celle-ci, et de sa capacité à convaincre les acteurs de participer à la prise de contact puis à la mobilisation des aides.

Lors des entretiens il est ressorti deux éléments importants :

L’idée exprimée est que la communication n’est pas forcément un facteur déclenchant mais qu’elle était assez visible pour marquer l’esprit du public déjà intéressé par une telle démarche (« on cherche ces informations quand on est dans ce type de projet. Il est toujours compliqué de tout communiquer, c’est à chacun de chercher » - propriétaire bailleur non-aidé).

Cette position exprime assez bien l’opinion moyenne des répondants qui considèrent que l’information était présente, globalement suffisante, mais avec une difficulté à juger de la réalité de l’impact de celle-ci sur l’ensemble des propriétaires du centre-ville.

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A cet effet, on pourra noter que parmi le tiers de répondants indiquant que la communication était selon eux insuffisante, plusieurs d’entre eux ont indiqué, pour juger de cette insuffisance, qu’ils n’avaient pas été informés de l’existence du dispositif avant d’avoir vu un support de communication sur le sujet. Or c’est bien parce qu’ils ont pu le voir que l’on peut juger que la communication a réussi. Ainsi même si l’approche subjective peut laisser entendre certains manquements, les analyses objectives détaillées plus en amont penchent plutôt pour une réussite globale de la communication, en-dehors des non-Spinaliens.

Enfin concernant les modes de communication, il est à noter que sont plébiscitées comme piste d’amélioration les opérations qui se voient extérieurement, notamment sur les bâtiments rénovés.

En effet comme le note l’un des acteurs institutionnels : « les opérations de façades permettent de rendre visibles les opérations, pour éviter que l’OPAH ne soit centrée que sur des rénovations intérieures » qui sont de fait non visibles depuis la rue.

Dans ce cadre également, il a été noté que les modes de communication sont plutôt validés par les différents participants, considérant que l’opérateur a réussi à sortir d’une communication trop institutionnelle pour attirer des propriétaires dans la démarche.

A cet effet une partie de la baisse de la fréquentation de la Maison Epinal Au Cœur, ainsi que du dépôt de dossiers (cf graphique 1), peut s’expliquer par l’absence de relance de grandes opérations de communication sur la deuxième partie de l’OPAH. Un temps de communication qui est arrivé effectivement dans un second temps après la gestion de la reprise en régie (« il n’y a pas eu de nouvelle action de communication depuis la reprise en régie car nous n’avons pas eu le temps d’en faire » - acteur institutionnel).

La certaine efficacité de la communication, ainsi que sûrement le rôle prépondérant dans la communication de l’opérateur, peuvent aussi s’expliquer par la mise à disposition de moyens financiers importants pour cette action :

Mise en œuvre plan de communication (enveloppe convention OPAH-RU) 120 000 €
Actions de communication par Villes Vivantes 68 780 €
Action de communication par Section 4 38 880 €
Encart dans le magazine municipal ≈ 180 € / page
TOTAL (dont subventionnement du suivi-animation à hauteur de 55%) 228 560 €

Conclusion à la question évaluative n°1

Pour rappel, pour chaque item, il est attribué un jugement de valeur, selon la grille suivante : très faible, insuffisant, passable, correct, satisfaisant, excellent.

En définitive, la communication (1) visait à faire connaître (2) le dispositif, et que cette connaissance amène à prendre contact (3) avec la Ville pour connaître plus en détail l’opération pour ensuite mobiliser des aides :

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⇒ Diagnostic de l’écart : la cause de l’écart avec l’objectif peut s’expliquer par le contexte de nombreuses aides mobilisables et la nécessité de présenter une liste des outils mobilisables pour toutes les catégories de Spinaliens (aide OPAH et Ma Prime Rénov’ par exemple), elle peut s’expliquer par une impulsion en termes de communication moins importante lors de la fin de l’OPAH-RU, dans un contexte d’organisation de la reprise en régie et de modification des effectifs.

⇒ Diagnostic de l’écart : la cause de l’écart peut s’expliquer par les canaux de communication utilisés qui étaient relativement spinaliens. Un enjeu de la seconde OPAH pourrait être de tenter de trouver d’autres canaux pour contacter les acteurs non-spinaliens.

⇒ Diagnostic de l’écart : écart nul avec l’objectif.

2.1.2 Un accompagnement technique et financier jugé globalement de qualité, mais finalement moyennement déterminant

La deuxième question évaluative visait à s’intéresser à la qualité de l’accompagnement effectué pour les propriétaires aidés, et à l’importance de cet accompagnement comme levier d’attractivité pour les opérations de rénovation.

Dans ce cadre, il convient de s’intéresser donc au rôle d’une part de l’accompagnement technique (aide à la conceptualisation de la rénovation, suivi de dossier), et d’autre part de l’accompagnement financier.

2.1.2.1 – Une qualité dans l’accompagnement technique variable dans le temps et dans les étapes du projet

L’accompagnement technique dans le projet de rénovation des porteurs de projet est perçu, par les acteurs institutionnels de l’OPAH, comme un facteur essentiel d’une démarche d’OPAH, en imposant d’ailleurs cet accompagnement gratuit, « l’accompagnement est indispensable pour aller dans une rénovation globale de qualité. Les gens sont favorables quand on leur explique qu’ils seront accompagnés par un accompagnateur agréé. L’objectif est d’avoir des rénovations performantes, car les rénovations ne sont pas assez performantes, il y a donc besoin d’un accompagnement de A à Z ».

C’est dans cette optique que le dispositif de l’OPAH-RU apporte une attention particulière aux missions de suivi-animation, à réaliser par l’opérateur, et maintenant en régie par la Ville, sur les différentes étapes du projet que l’on peut découper schématiquement en quatre phases : information, conceptualisation, suivi du dossier et mise en paiement.

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Phase information

La première mission de l’accompagnement technique vise à apporter une première information de qualité auprès des porteurs de projet, via notamment l’accueil au sein de la Maison Epinal Au Cœur.

Pour la majorité des participants (environ les 2/3), la qualité des échanges a été bonne lors de cette phase d’information, permettant d’obtenir les principales informations nécessaires (« l’accompagnement de la Maison Epinal Au Cœur a été de qualité avec une explication claire » - propriétaire occupant aidé ; « je me suis rendu dans la boutique et j’ai demandé des informations. La personne m’a indiqué que je n’étais pas éligible » - propriétaire bailleur non-aidé ; « je n’ai pas eu d’accompagnement technique en tant que tel, mais j’ai eu un entretien à la Maison Epinal Au Cœur qui était de qualité » - propriétaire occupant non-aidé).

Néanmoins l’évaluation a également mis en avant qu’une partie des porteurs de projet avait été très déçue de l’accompagnement, en n’étant pas recontacté par l’opérateur, un point déjà relevé par la Ville et ses partenaires : « on sait que des propriétaires n’ont pas été rappelés, sont restés trop longtemps sans nouvelle » ; « il y a eu des retours […] les gens étaient dans l’expectative et sans nouvelle après avoir été accrochés ».

Ce mécontentement pour absence de retour a effectivement été présent dans les retours, mais de manière minoritaire. Néanmoins, il donne une mauvaise image dans le pilotage du dispositif, qui n’est pas forcément remis en cause en tant que tel : « J’ai zéro minute à accorder à cet entretien, [L’OPAH] c’est un très bon dispositif ; mais j’ai déposé deux dossiers et sans aucun retour de la Ville » - propriétaire bailleur non-aidé.

Néanmoins, la globalité des entretiens démontre une qualité d’accueil et de conseils suffisante. Aussi, en définitive, la qualité de la phase d’information semble avoir été correcte, et l’analyse des projets arrêtés montre que ces arrêts ne sont pas dus à un manque d’information mais plus aux règles de l’OPAH (pour 18% car les revenus du propriétaire étaient trop importants, pour 17,5% car le loyer plafonné à appliquer en tant que bailleur était considéré comme trop faible, et 11% car le bouquet de travaux n’était pas assez important).

En complément, il est possible de noter que la carte des logements rénovés (carte établie à la fin 2022, d’où le chiffre de 138 logements et non 169 logements achevés ou en cours à septembre 2023) démontre une couverture assez homogène des projets, avec seulement les extrémités nord et sud qui n’ont pas eu de projet à la date de l’établissement de la carte.

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Phase conceptualisation

Après une première phase d’information, la mission de l’opération était de participer à la conceptualisation du projet de réhabilitation, avec une visite du logement, suivi soit via la réalisation de conception 3D de l’aménagement possible, soit d’un audit énergétique avec une estimation des travaux nécessaires pour obtenir un minimum de 35% de gain d’énergie.

C’est sur cette phase de conceptualisation que la qualité de l’accompagnement semble s’être faite le plus sentir, tant par les participants que par les acteurs institutionnels, qui reconnaissent ici un rôle clé de l’opérateur : « sur le point de la modélisation, l’opérateur a été très bon, en faisant des projets que les gens n’imaginaient pas ».

Dans, le détail, les porteurs de projet ont très majoritairement apprécié la qualité des échanges, et ils sont environ 40% à avoir utilisé les conseils de l’opérateur, même si cela était plutôt à la marge, les porteurs de projet ayant souvent déjà un projet assez établi ou pour quelques-uns (une dizaine de pourcent) le projet proposé par l’opérateur était jugé trop ambitieux.

→ « Oui l’accompagnement était de qualité intéressante, et les conseils de l’architecte étaient intéressants » - propriétaire occupant/bailleur aidé → « Cela n’était pas que des constats, mais aussi des propositions […], cela permet aux propriétaires de bénéficier réellement des aides » - propriétaire bailleur aidé → « Cela a permis de vérifier les lieux avec une déperdition de chaleur » - propriétaire occupant aidé → « L’architecte est venu, et il a fait un plan ambitieux, où il avait imaginé des aménagements à faire » - propriétaire bailleur non-aidé.

De manière générale, il pourra être noté que cet accompagnement, sans être déterminant, est plébiscité par environ 70% des propriétaires, qui le considèrent comme utile. Mais assez étrangement, ces propriétaires considèrent ne pas en avoir besoin personnellement, mais qu’il pourrait être utile pour les autres, d’où un accompagnement finalement jugé comme assez peu déterminant dans la réalisation des travaux (seul environ 10% des propriétaires l’ont jugé déterminant).

Un des enjeux de cet accompagnement dans la conceptualisation était aussi de présenter tout l’intérêt de réaliser des travaux globaux, notamment énergétiques. Sur ce point, environ les deux tiers des participants avaient bien conscience de cet intérêt, qui leur a été exprimé, et la moitié a donc engagé des rénovations complètes (92 des projets rénovés sur 169 sont des rénovations complètes). A noter que souvent, ce n’est pas l’accompagnement technique qui a poussé à la rénovation complète, mais plus la situation du bien qui le nécessitait (« je n’avais pas le choix de ne pas tout rénover au vu de l’état global de la maison, il n’était pas question de garder des éléments électriques ou le chauffage, il fallait tout rénover » - propriétaire occupant aidé). Pour les autres participants ayant conscience de cet intérêt mais n’ayant pas engagé la démarche, le rôle de la conceptualisation n’était pas à remettre en cause, mais souvent l’ampleur des travaux nécessaires qui était trop importante.

Ainsi, la qualité de l’accompagnement dans la conceptualisation est jugée, à quelques exceptions près, excellente, pour permettre de pousser à réaliser des travaux de rénovation de qualité.

Phase suivi du dossier

Après la conceptualisation du projet, le rôle de l’opérateur était d’assurer un suivi du dossier avec une aide au montage administratif et une mission de conseil durant les travaux.

Concernant cette phase, en revanche, les propriétaires sont plus critiques sur la qualité de l’accompagnement technique de l’opérateur. Ainsi les propriétaires relativement insatisfaits de l’opérateur se concentrent sur cette partie suivie, ainsi que sur la partie transmission des pièces pour permettre le paiement des subventions :

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→ « il a fallu que je relance sans arrêt » - propriétaire bailleur / occupant aidé → « cela a été le bazar avec l’opérateur, j’étais contente d’eux au début, mais il y a eu un problème de longueur dans le traitement, je ne sais pas où ça a coincé, mais c’était long, et long pour les artisans, notamment pour le paiement » - propriétaire bailleur aidé → « mon dossier a été balloté entre plusieurs personnes, sans avancement. Aucun interlocuteur n’était en capacité de dire qui avait fait quoi. J’ai fait remonter plusieurs fois mon mécontentement auprès de la Ville et des différents interlocuteurs mais personne ne m’a écouté » - propriétaire bailleur non-aidé → « l’accompagnement a été mauvais, car dans le temps imparti l’opérateur n’a pas pris en compte tous les éléments, et n’a validé l’accompagnement que d’un bien sur les deux » - propriétaire occupant aidé, mais non-aidé en tant que bailleur.

Les témoignages ci-dessus sont représentatifs des deux grandes critiques dans le travail de l’opérateur : des changements d’interlocuteur ne permettant pas un suivi efficace et une gestion administrative pour la mise en paiement difficile (avec à la clé des différences d’interprétation sur les éléments financés).

Il peut être noté que ces critiques sur l’accompagnement ont été proportionnellement plus importantes au cours de l’avancée du marché.

En revanche, il est à noter que le remplissage du dossier de demande d’aide a été jugé simple, puisque seulement 3 répondants ont indiqué avoir eu des difficultés à le remplir, la très grande majorité des propriétaires n’ont eu aucun problème sur ce point (+ de 90%).

De plus, il est rappelé que les personnes satisfaites de l’accompagnement représentent plus des trois-quarts des propriétaires, il faut donc lire les critiques ci-dessus en gardant à l’esprit que les opérations se sont bien déroulées pour une majorité des propriétaires.

Phase paiement des subventions

La dernière étape du projet de réhabilitation était la perception des subventions. Cette phase consiste à l’envoi de l’ensemble des pièces par le propriétaire à l’opérateur, qui transmet ensuite le dossier à l’ANAH pour perception de la subvention (en cas de subvention ANAH).

Pour une large partie, le paiement s’est bien passé, avec un paiement réactif (« L’entreprise a été payée directement par la Ville, dans les temps » - propriétaire occupant aidé, « Le paiement s’est passé sans problème, l’aide a été versée dans les temps » - propriétaire occupant aidé).

Mais c’est tout de même cette dernière étape qui a pu être la plus difficile pour les propriétaires aidés, qui sont plus du tiers à indiquer avoir eu des difficultés dans cette partie, pour deux raisons :

Pour les acteurs institutionnels, ces difficultés s’expliquent par un rendu à l’ANAH incomplet (« l’opérateur doit intégrer les demandes de la DDT pour avoir un dossier complet, or les dossiers sont souvent incomplets ») ou sur une incompréhension initiale (« Villes Vivantes a pris des engagements avec les propriétaires, alors que l’ANAH les avait refusés » - acteur institutionnel)

L’évaluation a mis en avant la nécessité d’avoir une bonne connaissance des règles des financiers pour accélérer les traitements des dossiers, même si dans l’ensemble les propriétaires sont globalement satisfaits.

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En filigrane, il apparaît aussi la nécessité d’entretenir des bonnes relations avec le secteur économique local pour continuer à trouver des entreprises souhaitant faire des travaux en lien avec l’OPAH, car le versement tardif des aides a pu se répercuter sur un retard de paiement aux entreprises.

Pour limiter cette problématique, la Ville a mis en place un système de préfinancement, où elle verse directement l’entièreté de la subvention à l’entreprise, et se charge ensuite d’avoir le remboursement avec les financeurs.

Mais ce système a pu avoir un effet pervers, en déresponsabilisant le propriétaire du suivi de son opération, qui devenait difficilement joignable alors que sa validation de paiement est toujours nécessaire.

2.1.2.2 – La qualité de l’accompagnement financier

Le cœur de l’action de l’OPAH, en-dehors de l’accompagnement technique, repose donc sur l’accompagnement financier et le versement d’aide pour les travaux.

Dans une analyse de la qualité de ceux-ci, il faut prendre en compte leur volume, mais aussi la réalité du rôle de l’aide pour l’action de rénover des propriétaires.

Un montant d’aide satisfaisant au vu du montant des travaux réalisés

A la date de l’évaluation, selon les chiffres à septembre 2023, un total d’environ 3,07 M€ d’aides de travaux avait été engagé pour les rénovations de 169 logements, dont 959 000 € d’aide de la Ville, qui représente donc en moyenne 31% du bouquet d’aide (le coût total des travaux TTC pour les 169 logements aidés est de 8,8 M€).

Ces aides ont permis de couvrir en moyenne 45,42% du coût TTC des travaux des propriétaires (dont le coût travaux par porteur de projet est en moyenne de 70 000 € (coût qui peut inclure la rénovation de plusieurs logements), soit dans la fourchette haute des taux de couverture moyens des OPAH du Grand Est, qui se situent entre 35% et 45%.

Ces travaux ont permis en moyenne un gain énergétique de 56% (quand les résultats globaux de gain énergétique au niveau de la région Grand Est sur le dispositif de l’ANAH Ma Prime Rénov’ est 51%).

Si l’on regarde dans le détail, en comparant les écarts de distribution des moyennes entre le coût travaux, et le niveau de couverture de prise en charge, il faut noter que les aides ont permis d’aplanir l’impact moyen pour chaque propriétaire, en lissant le reste à charge (qui est de 0% à 98% en fonction des propriétaires).

Ainsi alors que la médiane (la limite qui sépare un groupe en deux parties égales) du coût travaux est de 32 000 €, soit 45% de la moyenne à 70 000 €, la médiane du taux de couverture est quant à elle de 47,8%, soit 105% de la moyenne de 45,4%, ce qui démontre que la distribution des aides est beaucoup plus homogène que le montant des travaux, les aides étant aussi adaptées à la situation des revenus des propriétaires, et plafonnées pour les montants les plus importants de travaux.

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img-9.jpeg Montant travaux

img-10.jpeg Taux de couverture des travaux

Ainsi, le montant des aides semble d’une quantité suffisante pour impacter positivement les travaux. Néanmoins cette réalité des faits à la conclusion de l’OPAH doit être nuancée par un point, qui est le fait que la Ville n’a que très peu financé les copropriétés en-dehors de deux aides pour des ascenseurs. Or si l’on regarde les financements théoriques par rapport aux objectifs, la Ville avait prévu que 12 000 € en moyenne par logement à rénover, quand la moyenne des 15 OPAH-RU du Grand Est (lancé entre 2019 et 2021) est de 20 500 € par logement (il a de fait été versé en moyenne 23 000 € d’aide par projet sur le périmètre OPAH de la Ville).

Ainsi, l’évaluation note que le maintien d’un bon niveau de couverture des travaux devra passer par une bonne adéquation des moyens financiers au vu des objectifs.

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Focus sur la procédure de pré-financement

Un élément notable au niveau de l’OPAH-RU de la Ville d’Épinal, était la mise en place d’un système de pré-financement qui consiste pour la Ville à avancer pour le propriétaire les aides à percevoir, puis à demander le remboursement de ces aides aux différents financeurs une fois les travaux effectués. Ce système permet ainsi de contourner les problématiques d’absence de trésorerie des propriétaires.

Environ 35% des projets ont ainsi fait l’objet d’un pré-financement, avec une avance de la Ville de près de 763 000 € d’aide.

L’évaluation avait donc aussi pour but de vérifier la pertinence de ce dispositif auprès des propriétaires, cependant, lors de la réalisation des entretiens avec les propriétaires, les questions relatives à ce sujet n’ont pas toujours été bien comprises, ne permettant pas une exploitation des données de manière pertinente.

En revanche l’analyse du dispositif par les acteurs institutionnels met en avant un intérêt certain du pré-financement, qui a touché de manière assez homogène les propriétaires (de 1 675 € à 60 833 € d’aides avancées, pour une moyenne de 17 339 €), avec cependant quelques limites :

Un rôle secondaire des aides financières

En-dehors de l’aide en elle-même, l’analyse de la performance du dispositif de l’OPAH-RU s’appuie fondamentalement sur sa pertinence. En d’autres termes, l’aide financière est-elle vraiment un élément déclencheur des travaux, ou sert-elle un effet d’aubaine, en aidant des propriétaires qui auraient de toute manière effectué les travaux, questionnant de fait l’utilité de la dépense publique.

Sur ce point, les réponses des propriétaires enquêtés font ressortir, en majorité, que l’aide a été un « coup de pouce », mais pas un élément déterminant, et les travaux auraient été faits même sans la perception des aides. Dans leur grande majorité, les aides n’ont donc pas eu l’effet incitatif que l’on pouvait attendre d’elles.

Pour les propriétaires ayant eu une aide déterminante, se sont très majoritairement des propriétaires occupants, ce qui paraît logique dans la mesure où les aides aux occupants sont conditionnées aux revenus.

Le résultat de l’évaluation conduit à une réflexion concernant le paramétrage des aides. Cependant, dans l’analyse fine de l’usage de l’aide, il peut être noté que pour 40% des personnes aidées, l’aide a permis de faire une rénovation de meilleure qualité :

⇒ « L’aide n’était pas déterminante, mais a permis d’avoir des meubles de meilleure qualité, et les travaux sont toujours plus chers que prévus » - propriétaire occupant aidé ⇒ « Je n’ai pas pensé à la rentabilité immédiate, j’ai fait une rénovation de qualité, et l’aide a été intéressante en ce sens. J’aurais quand même fait sans les travaux, mais peut-être sans le 3ᵉ logement, ou plus tard » - propriétaire bailleur aidé.

Ainsi si l’aide financière n’a pas été déterminante, elle a pu aider à faire des rénovations de qualité selon les participants.

Sur ce point, les acteurs institutionnels s’accordent en effet sur le fait que les rénovations effectuées ont été de qualité : « Oui, les logements visités sont bons. C’est grâce aussi à l’opérateur qui a fait des

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propositions ambitieuses, qui n’ont rien avoir avec un opérateur qui répond juste aux objectifs ANAH […]. Ce sont de haute qualité de rénovation » ; « j’ai participé à une visite de logement rue Léopold Bourg, la rénovation était très belle. La rénovation est de qualité, et cela se voit dans les contrôles. On voit en général un travail de qualité où les objectifs sont atteints » ; « l’OPAH a clairement permis de réussir à sortir des logements de qualité ».

Les services de la Ville réalisent d’ailleurs une appréciation de la qualité du logement, après rénovation, via un label de qualité, concernant lequel il serait intéressant dans le futur d’organiser un suivi, avec un comparatif de l’appréciation du logement avant et après la rénovation, pour mieux quantifier les effets des aides sur la qualité de la rénovation.

Enfin, il est possible de noter que « l’effet d’aubaine » des aides OPAH (c’est-à-dire le fait que l’aide a finalement suivi le mouvement d’un propriétaire ayant décidé de faire les travaux) peut s’expliquer par le fait que l’OPAH a pu accompagner le mouvement de rénovation des logements les plus « faciles » à rénover, comme l’explique un acteur institutionnel : « La première OPAH a bien épuisé le gisement facile […] il y a eu de bons financements de la rénovation du vacant dégradé, maintenant elle doit bien financer les autres cibles comme la rénovation énergétique ou les copropriétaires, qui étaient moins intéressants au niveau financier ».

En effet, lorsque l’on analyse les travaux qui ne sont pas allés au bout, notamment sur les rénovations complètes, il ressort un blocage sur la possibilité de faire de grands travaux car il appartient à la copropriété de les faire, ce qui est un problème particulier, ou parce que la capacité financière du propriétaire n’est pas suffisante au vu de l’ampleur des travaux à faire pour atteindre les objectifs de rénovation énergétique ou les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France (4 retours sur ce sujet). Dans ce cadre, si la deuxième OPAH touche des logements avec une qualité, non pas médiocre, mais seulement moyenne, où l’effort de travaux à faire est important, alors l’aide aura peut-être un rôle plus déterminant.

Cette hypothèse peut être corroborée par le fait que le rôle déterminant de l’aide semble d’autant plus important que le volume des travaux augmente.

Sur l’échantillon examiné, les travaux étaient en moyenne de 33 000 € TTC, avec une aide financière de 11 000 €, ce qui est conforme à la médiane des aides totales distribués (32 000 € TTC de travaux et 10 000 € de subvention). Ainsi, il est possible de conclure que pour environ au moins la moitié des porteurs de projet, l’aide n’a semble-t-il pas été déterminante.

En revanche, si l’on détaille les personnes ayant répondu que l’aide était déterminante, le montant total des travaux est en moyenne de 51 719,82 € avec une aide 18 255,40 €. Aussi les aides les plus importantes ont semblé plus déterminantes.

Conclusion à la question évaluative n°2

Pour rappel, pour chaque item, il est attribué un jugement de valeur, selon la grille suivante : très faible, insuffisant, passable, correct, satisfaisant, excellent.

En définitive, l’accompagnement technique et financier visait à inciter les propriétaires à réaliser les travaux (1), en levant les blocages financiers (2), tout en s’assurant que ces travaux soient de qualité et globaux si possible (3) via un accompagnement jusqu’au bout du projet (4) :

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→ Diagnostic de l’écart : la cause de l’écart avec l’objectif peut s’expliquer par une problématique de méthode dans le suivi assuré par l’opérateur, qui n’a pas tenu ses engagements en termes d’accompagnement des propriétaires. Pour la prochaine OPAH, il pourrait utilement être prévu une méthode sur le traitement des demandes, avec des délais de rappel par exemple.

2.2 L’analyse générale de la performance du dispositif d’OPAH-RU

Comme indiqué en introduction de la partie, l’évaluation permet, en-dehors des questions évaluatives de proposer une appréciation globale sur le dispositif de l’OPAH-RU, en examinant les résultats selon les angles évaluatifs de performance, qui correspondent à trois grandes interactions attendues par une politique publique :

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L’analyse globale de cette performance est effectuée à partir des grandes étapes logiques de l’OPAH, à savoir une communication qui permet de mobiliser des aides, des aides utilisées pour effectuer des travaux devant avoir des conséquences directes puis des conséquences indirectes espérées.

2.2.1 Phase de communication

img-11.jpeg Positionnement de la phase de communication dans le logigramme

Concernant la phase de communication, il n’est pas apporté plus d’éléments de détails que ce qui est indiqué dans la partie réponse à la question évaluative.

Sur une échelle de 1 à 6 Rappel de l’objectif : permettre à la population du centre-ville, et notamment les propriétaires, d’avoir connaissance de l’existence de la mise en place d’une OPAH-RU, et d’inciter à la prise de contact pour mobiliser des moyens financiers pour réaliser des travaux de réhabilitation des logements.
Efficacité (5) L’efficacité de la communication est satisfaisante, permettant de toucher un nombre assez important de porteurs de projet, surtout spinaliens.
Efficience (5) Il a été engagé des sommes importantes pour la communication, avec un résultat satisfaisant, donc l’efficience des moyens semble elle-même satisfaisante, car elle était nécessaire à permettre une connaissance élargie.
Viabilité (3) Il est ressorti de l’analyse que la baisse de la mobilisation du dispositif pouvait être liée à une absence de maintien d’une forte communication, même si le dispositif est assez connu.
La viabilité de la communication initiale n’est donc pas encore totalement assurée.  
TOTAL PERFORMANCE La performance de la partie communication est donc évaluée à 4,3 / 6

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2.2.2 – Phase de mobilisation des aides

Positionnement de la phase mobilisation des aides dans le logigramme

img-12.jpeg

Des résultats chiffrés à apprécier comparativement

Concernant la phase de mobilisation des aides, il convient de revenir en premier lieu sur la réalisation des objectifs chiffrés, par rapport aux objectifs initiaux de la convention en 2018, comme rapporté dans le tableau ci-dessous :

Au 30/09/2023 (si plusieurs logements étaient rénovés par un porteur de projet, alors chaque logement est comptabilisé, et un logement peut obtenir plusieurs types d’aides)      
Type aidé Objectif initiaux Résultat  
Propriétaires bailleurs (nbr logement) 105 54 51%
Propriétaires occupants 45 63 140%
Logements vacants remis sur marché (hors aides ANAH) * 50 37 74%
Copropriétés (ANAH) 200 0 0%
Copropriétés (non-ANAH) 150 15** 10%
Total 550 169 30,7%

*Ne sont comptabilisés que les aides « vacance » qui ont été données à des propriétaires n’ayant pas eu d’aide de l’ANAH par ailleurs. Le total des aides « vacance » pour les propriétaires, ayant par ailleurs eu une aide ANAH ou non, est de 71 logements vacants remis sur le marché.

**aide pour les rénovations d’ascenseur (1 ascenseur permet l’autonomie de 5 logements)

Au terme de septembre 2023, il a donc été versé 217 aides pour 169 logements. Si les aides occupant sont supérieures à l’objectif (140%), les aides bailleurs et copropriétés sont inférieures (51% et 10%). Et comme les aides copropriétés étaient importantes dans ces objectifs, le niveau de réalisation total est assez faible. Concernant les aides « vacance », l’objectif hors aides ANAH n’est pas atteint (74%), mais s’il est pris toutes les aides « vacance » versées (71), y compris pour les propriétaires qui ont eu par ailleurs des aides l’ANAH, alors il peut être relevé que plus de 50 logements vacants ont été remis sur le marché.

Une première analyse brute de performance consiste donc à indiquer qu’un tiers de l’objectif a été atteint.

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Néanmoins, il convient pour apprécier parfaitement la performance de ce résultat, de le comparer à d’autres OPAH-RU du Grand Est.

Le tableau ci-dessous compare donc Epinal, et la moyenne de 15 OPAH-RU du Grand Est, démarrées entre 2018 et 2021¹. Attention, cette comparaison est effectuée à partir des objectifs de logements « ANAH », qui sont inférieurs aux objectifs totaux des conventions d’OPAH-RU, afin de partir sur un périmètre effectivement équivalent pour la comparaison. Ils représentent cependant une base d’indication.

Pour la Ville, au vu du tableau ci-dessus, il a donc été réalisé un objectif de rénovation de 117 logements ANAH (bailleurs et occupants).

OPAH Epinal Moyenne
Nbr logement périmètre OPAH 5730 3447
Objectif moyens OPAH 550 246
Dont objectifs ANAH 350 185
Nbr logement prévu total convention / périmètre 9,60% 9,92%
Nbr logement rénové ANAH / périmètre 2,41% 1,08%
Nbr logement rénové / obj ANAH 33% 30,91%*

*Le pourcentage de réalisation des autres OPAH-RU du Grand Est est à analyser avec circonspection, car il correspond à un résultat au vu de l’année d’avancement de l’OPAH, en faisant donc l’hypothèse que la tendance sur les premières années sera maintenue.

Par ailleurs, pour ces pourcentages, n’est pris en compte que la réalisation des objectifs ANAH, les seuls accessibles en opendata sur Infocentre ANAH.

Ainsi, il est possible de noter que les objectifs de la Ville étaient relativement élevés.

En effet, même si l’objectif de rénovation du périmètre du parc est conforme à la moyenne du Grand Est (objectif de rénovation de 9,6% du périmètre de l’OPAH, contre 9,9% en moyenne), en comparaison avec les autres OPAH-RU, en valeur absolue, la Ville visait une opération beaucoup plus importante, avec un parc dans le périmètre environ 40% supérieur à la moyenne, et des objectifs 60% supérieurs à la moyenne.

Dans cette perspective, il apparaît que l’action de rénovation de la Ville est au final relativement performante, car elle présente un réalisé des objectifs supérieurs à la moyenne estimée, et ceux sur un panel beaucoup plus large, ce qui inclue de plus nombreuses rénovations.

Il est d’ailleurs noté dans ce cadre des entretiens, qu’en réalisant une prise de contact avec près de 14% des logements visés, la Ville a finalement pu être « victime » de son succès et nécessite un bon dimensionnement de ses moyens humains, notamment dans le cadre de sa reprise en régie.

Dans ce cadre, la mobilisation des aides semble avoir eu une performance finalement correcte, en-dehors des copropriétés où la Ville n’a pas réussi à faire aboutir des démarches.

Pour les copropriétés, selon les participants, la cause de cet échec peut s’expliquer de deux manières :

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L’analyse de la performance de la mobilisation des aides implique par effet miroir de s’intéresser aux raisons de l’absence de mobilisation des aides.

Comme déjà indiqué précédemment, sur les 817 porteurs de projet, il y a eu 327 projets négatifs, avec trois causes principales : revenu trop élevé du propriétaire (18%), loyer plafonné trop bas (17,5%) et travaux pas assez importants (11%).

Concernant le revenu des propriétaires trop élevé, il peut être jugé utile de ne pas avoir versé d’aide, l’objectif n’étant pas tant de mobiliser un nombre d’aides que le fait que ces aides aient un effet levier, il est donc paradoxalement performant de ne pas avoir versé trop d’aides à des propriétaires qui n’avaient possiblement pas nécessité d’une aide.

Concernant le niveau de loyer trop bas, en revanche, cela peut être un blocage pour la réalisation de rénovation de qualité, et pour la mise à disposition de ces logements à des personnes à revenus modestes.

En effet de nombreux propriétaires, aidés comme non-aidés, considèrent ces loyers imposés en contrepartie des aides comme étant trop bas (1/4 des interrogés dans l’enquête relève une problématique sur le plafonnement du loyer, et logiquement 70% des bailleurs). Il était notamment avancé que la location au prix du marché permet de rentabiliser sur 2 à 3 ans l’absence de bénéfice de l’aide pour ne pas avoir voulu conventionner (alors que le conventionnement impliquait pour la majorité des interrogés un plafonnement du loyer pendant 9 ans).

L’analyse menée par la Ville dans la nouvelle étude pro-opérationnelle démontre en effet que ce plafond de loyer est environ inférieur de 15% au prix du marché.

Dans ce cadre, il semblerait nécessaire de conserver possiblement une logique de plafonnement, mais en l’adaptant annuellement à l’évolution du marché local : « j’ai un appartement de 80 m², avec un loyer plafonné de 470 €, dont 210 € de charge. Donc le locataire paye presque autant à un tiers, fournisseur d’énergie, qu’à son bailleur qui s’est engagé dans une rénovation de qualité. […] A minima, il y a besoin d’une indexation, car entre 2020 et 2023 il s’est passé un monde. Je comprends le besoin de protéger des gens dans le besoin, mais déjà que l’investissement a une faible rentabilité, alors s’il n’y a pas d’indexation avec l’inflation, ça devient problématique ».

Dans le cadre des entretiens avec les acteurs institutionnels, il a été relevé que la problématique de plafonnement des loyers provenait notamment du fait qu’il n’y avait pas d’observatoire des loyers sur le territoire de la Ville (cet observatoire étant de compétence communautaire), ce qui conduit l’ANAH à appliquer des plafonnements en s’appuyant sur des bases de loyers pris au niveau national, qui ne sont pas forcément en cohérence avec les prix locaux.

Enfin, concernant les travaux pas assez importants, il faut noter un rôle particulier de l’articulation entre patrimoine et réhabilitation.

En effet, pour certains propriétaires, la réalisation de travaux complémentaires, notamment pour passer le seuil des 35% d’économies d’énergie, nécessitait de réaliser d’importants travaux comme une isolation extérieure. Or cette isolation extérieure doit s’articuler aux prescriptions patrimoniales, notamment de l’Architecte des Bâtiments de France, obligeant soit à revoir le projet, soit à réaliser des travaux très coûteux :

⇒ « Il y avait besoin d’un pourcentage d’économie d’énergie pour avoir les aides, et je n’ai pas eu l’aide. Pour aller plus loin, il fallait soit une isolation extérieure et donc cacher la façade, ou soit une isolation intérieure, ce qui nécessitait de tout casser à l’intérieur, alors que j’ai par exemple des moulures » - propriétaire occupant non-aidé

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→ « Il y a une tension entre rénover, notamment par l’isolation extérieure, et une tension avec l’Architecte des Bâtiments de France qui bloque, ou pose des obligations. Ces règles sont utiles mais elles augmentent fortement les coûts, par exemple avec de la laine de bois pour isoler, et donc les propriétaires ne font par les travaux » - propriétaire bailleur non-aidé

Dans ce cadre, il apparaît important d’avoir une réflexion commune avec les autres acteurs œuvrant à la mise en place des projets, comme notamment l’ABF, pour définir en amont les champs d’action possible, ce que relève notamment un acteur institutionnel en indiquant la nécessité « d’organiser une relation partenariale avec l’ABF, en l’associant dans le cadre de l’OPAH-RU. […] Il y a eu des réunions de travail ABF, Villes Vivantes et Ville où étaient présentés les projets comme la création de balcon, et l’ABF disait ce qui allait ou pas, et comment il était possible d’adapter pour que ce soit validé, car la ville doit continuer de s’adapter ».

Néanmoins, il est important de relever que la large majorité des répondants n’ayant pas eu l’aide ont tout de même engagé leurs travaux (+ de 70%). Ainsi, l’objectif de rénovation a pu être atteint même sans la mobilisation des aides.

De plus, il faut relever qu’en parallèle de l’OPAH, l’État a également augmenté ses propres aides à la rénovation via le dispositif Ma Prime Rénov’ en 2020, ce qui a pu représenter une dispersion de la consommation des aides.

En l’absence des données précises de consommation des aides Ma Prime Rénov’ sur le périmètre de l’OPAH ou de la Ville, cette hypothèse n’a pas pu être vérifiée, mais elle est néanmoins appuyée par quelques éléments d’appréciation pouvant amener à penser que cette aide a pu être mobilisée par des propriétaires :

En définitive, plus encore que le niveau de mobilisation des aides OPAH, il serait intéressant de vérifier, dans le cadre du suivi de la deuxième OPAH, la mobilisation de l’ensemble des aides à la rénovation (OPAH, MPR, CEE, …) afin d’avoir une vision plus juste de l’ampleur des rénovations engagées sur Epinal.

Sur une échelle de 1 à 6 Rappel de l’objectif : Il est attendu que soit utilisé les différentes aides mises en place, dans le cadre de l’OPAH-RU, via un accompagnement de qualité.
Efficacité (3) L’efficacité est correcte si on exclut la problématique des copropriétés, avec des objectifs élevés en valeur absolue et réalisés plutôt dans la tranche haute par rapport aux autres OPAH-RU du Grand Est. Mais l’intégration des résultats des copropriétés, quasiment nuls, invite à basculer l’appréciation en passable
Efficience (4) La Ville a mis en place des moyens conséquents en ingénierie (marché de suivi-animation pour environ 650 000 €, marché copropriété pour 75 600 €, puis désormais 2 ETP dédiés à l’animation depuis la reprise de l’OPAH), et aides par dossier de travaux dans la fourchette haute en comparaison avec les autres OPAH-RU du Grand Est.
En conséquence, il est trouvé une efficience correcte, au vu des importants moyens déployés pour des résultats qui sont notables, mais pas suffisants au vu des objectifs.  

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Viabilité (4) L’accompagnement technique et financier semble nécessaire pour permettre une poursuite de la dynamique des travaux de qualité, les seuls travaux étant dans tous les cas réalisés par la grande majorité des propriétaires
TOTAL PERFORMANCE La performance de la partie mobilisation des aides est donc évaluée à 3,6 / 6

2.2.3 – Phase d’utilisation des aides

img-13.jpeg Positionnement de la phase utilisation des aides dans le logigramme

Concernant l’utilisation des aides, il était souhaité qu’elles permettent de créer des logements attractifs, adaptés aux besoins de la population pour attirer des familles, et aboutissant à des logements confortables. Dans le détail des chiffres, il est possible de noter :

L’utilisation des aides montre donc que lorsque les aides ont été utilisées, le calibrage était adéquat pour atteindre globalement les objectifs visés.

Dans ce cadre, les acteurs mettent en avant le rôle important de l’arrivée d’Action Logement dans le dispositif de l’OPAH-RU, qui a su imposer une forte qualité : « pas mal d’opérations ont pu être créées via exclusivement les aides d’Action Logement. S’il n’y avait eu que l’ANAH, cela n’aurait pas été suffisant. Action Logement a permis d’atteindre la plus-value souhaitée sur les cibles de logements, pour attirer de nouvelles personnes » - acteur institutionnel ; « Action Logement, qui est arrivé après dans la démarche, a apporté dans les financements des objectifs pour que les salariés aient des logements qualitatifs, en poussant encore plus les exigences » - acteur institutionnel.

De manière générale, l’OPAH-RU a permis la réalisation de logements que les usagers enquêtés considèrent tous comme désormais confortables, que ce soit dans l’aménagement, le confort phonique ou dans l’impact énergétique.

En complément de l’attractivité et du confort des logements où les objectifs sont atteints, avec une bonne performance du dispositif, la modification des logements, pour les adapter aux besoins du marché a été également relativement réussie.

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En effet, même s’il y a eu peu de mobilisation de l’aide pour les fusions de logements, pour en faire des plus grands (6 aides fusion), il faut noter que les travaux ont été plus réalisés, proportionnellement, dans des logements assez grands (il a été réalisé 46% des travaux dans des logements de 80 m² ou +, alors que ces logements représentent 28% du parc), avec donc une remise sur le marché de logements vacants grands pouvant répondre aux besoins des familles.

Sur une échelle de 1 à 6 Rappel de l’objectif: Il est attendu que les aides soient utilisées pour ajouter des éléments d’attractivité, pour adapter les logements, et les rénover si possible de manière complète, en ajoutant des éléments de conforts
Efficacité (5) Les travaux, en utilisant les aides pour des rénovations de qualité, ont permis l’ajout d’éléments de confort, et également des éléments d’attractivité (comme des balcons). La moitié des opérations correspond à des réhabilitations complètes, et la majorité correspond à des travaux sur des grands logements. En conséquence l’efficacité est jugée satisfaisante.
Efficience (4) Les moyens financiers mis en place sont conformes à la moyenne des autres OPAH-RU, et couvrent près de la moitié des travaux. Ils ont permis une qualité des travaux, mais peuvent être aussi des effets d’aubaine. D’où une performance en efficience correcte.
Viabilité (3) Les incitations à la rénovation complète ont été liées aux incitations du dispositif existant, et les conseils n’ont pas permis d’inciter les copropriétés. Donc de ce point de vue, le dispositif de rénovation semble nécessiter la poursuite des accompagnements.
TOTAL PERFORMANCE La performance de la partie utilisation des aides est donc évaluée à 4 / 6

2.2.4 – Phase de conséquences directes de l’usage des aides

Positionnement de la phase de conséquences directes des aides dans le logigramme

img-14.jpeg

Concernant les conséquences directes de l’OPAH sur le parc de logements, les effets sont encore un peu difficiles à mesurer, la plupart des acteurs intentionnels mettant l’accent sur le nécessaire temps long de ces actions sur le logement.

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Il est noté cependant, notamment pour faire advenir un parc conforme à la réglementation que l’action coercitive des Opérations de Restauration Immobilière² est un succès, en permettant des actions sans devoir aboutir finalement à l’expropriation : « il y eu le travail sur les ORI, avec des verrues traitées qui se voient, mais c’est un travail de longue haleine » - acteur institutionnel.

Sur plusieurs points, il est tout de même possible d’avancer des constats et analyses :

En effet, la réduction du stock de logements vacants via l’OPAH n’a pas compensé totalement l’introduction de nouveaux logements vacants par ailleurs³, même s’il faut relever que l’OPAH a tout de même eu un effet bénéfique puisque sur les 169 logements rénovés, 71 sont des logements vacants remis sur le marché (soit 42% des logements de l’opération).

Il semble donc que l’OPAH n’a pas encore fait baisser fortement le taux de vacance, même si elle agit positivement sur ce taux.

Néanmoins il faut appréhender ces chiffres avec attention, car la détermination des logements vacants est une démarche difficile d’un point de vue statistique, les bases de données ayant du mal à être fiabilisées, bien qu’ils représentent une tendance.

Il est donc recommandé d’utiliser une base de données déterminée et stable sur l’ensemble du second OPAH-RU qui pourrait être l’imposition pour logement vacant, qui semble être la donnée la plus fiable, ou de demander à l’INSEE de fournir en début et en fin d’OPAH le taux de logement vacant sur le paramètre de l’OPAH-RU.

Cette relative adaptation du parc est également cohérente avec les réponses des propriétaires, qui sont peu à avoir pris en compte explicitement dans leurs rénovations une estimation des besoins du parc spinalien. Ainsi seul environ 1/5e des répondants ont intégré une réflexion sur les besoins du marché, en proposant des logements grands, adaptés aux familles, ou avec des balcons (« j’ai regardé sur le Bon Coin les locations avant, j’ai réfléchi à un garage, mais il n’y avait pas d’aide, en revanche j’ai fait un petit balcon pour la valeur ajoutée » - propriétaire bailleur aidé).

A l’échelle des logements de l’OPAH, on pourra noter de manière générale une augmentation des flux de logements de haute qualité énergétique, mais notamment en raison des conséquences de la loi Climat et Résilience sur les passoires thermiques.

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→ « Je crois qu’en 2025 le DPE pourra bloquer la vente, donc même quand on est vieux, il faut vérifier d’avoir un bon DPE pour permettre une revente sans problème aux enfants » - propriétaire occupant non-aidé

Sur l’évolution des flux de DPE enregistrés entre 2013 et 2021, il y a ainsi une hausse des catégories A et B, et une réduction des D et E (-31,6%).

img-15.jpeg

Il peut enfin être relevé qu’il reste un stock de logements important autour de la classe énergétique E. Ainsi selon le site Go Rénove, start-up d’Etat pour l’accompagnement à la rénovation :

Sur une échelle de 1 à 6 Rappel de l’objectif : L’objectif était de réduire la vacance, en proposant un parc adapté aux besoins et de bonne qualité énergétique.
Efficacité (4) Les travaux ont permis de rénover plutôt des grands logements, mais sans modifier l’état du parc, et la vacance est resté stable. En revanche, les logements rénovés ont atteint au minimum la classe énergétique D, aussi l’efficacité est-elle jugée pour le moment correcte.
Efficience (5) Les moyens financiers mis en place sont conformes à la moyenne des autres OPAH-RU, et couvre près de la moitié des travaux, ils semblent donc satisfaisants.
Viabilité (3) La démarche de rénovation a pu engager une dynamique de mobilisation favorable à la qualité du centre-ville selon 1/3 des répondants. Cependant, l’absence de réduction de la vacance incite à poursuivre la démarche pour permettre sa pleine efficacité. La viabilité est donc passable.
TOTAL PERFORMANCE La performance de la partie conséquence directe de l’usage des aides est donc évaluée à 4 / 6

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2.2.5 – Phase de conséquences indirectes de l’usage des aides

Positionnement de la phase de conséquences indirectes des aides dans le logigramme

img-16.jpeg

Concernant l’analyse de la performance des effets indirects de l’OPAH, notamment sur la population et l’impact énergétique global du parc de logements, il est encore assez difficile d’apporter une appréciation. En effet pour ce qui est de la démographie, les données accessibles au niveau de l’INSEE ne sont pas assez récentes pour permettre de vérifier un quelconque impact de l’OPAH, qui ne pourra être vérifié que dans quelques années. Mais dans ce cadre, on pourra noter que les obligations de location de manière plafonnée pendant 9 ans, ou l’obligation de rester dans son bien pendant 4 ans lorsque l’aide était pour un propriétaire occupant, représentent de fait un moyen de fixer la population en centre-ville.

Néanmoins, il est possible de noter que l’OPAH peut être à la base de l’engagement d’une dynamique positive sur l’image du centre-ville. Ainsi 1/3 des interrogés relèvent que l’OPAH permet de donner une dynamique à la Ville, et 2 retours ont précisé que plus encore que l’aide c’était la dynamique de l’OPAH, et la certitude que d’autres rénovations allaient suivre, qui ont déterminé le fait d’engager leur propre rénovation.

Des signes plus indirects peuvent aussi démontrer une attractivité résidentielle en hausse, via :

Pour ce qui est de l’impact énergétique, il manque également de données pour apprécier le niveau de consommation des ménages bénéficiant d’un logement rénové, et de leur part sur la réduction de l’impact énergétique global.

Il peut seulement pour le moment être donné de grandes tendances de consommation électrique et de gaz (deux principales sources de chauffage du secteur résidentiel). Sur la maille IRIS du centre-ville (ne correspondant pas exactement au périmètre de l’OPAH), il est ainsi possible de noter que :

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La consommation énergétique du parc (rapportée à la rigueur climatique) a donc diminué, même s’il est probable que les actions du gouvernement pour inciter à chauffer seulement à 19°C au cours de l’hiver 2022 et l’incitation à moins chauffer en raison du coût des énergies et de la précarité énergétique des ménages ont accompagnés les effets de l’OPAH sur la rénovation des logements.

En l’absence de données suffisantes, il n’est donc pas apprécié dans le présent rapport le niveau de performance des impacts de l’OPAH-RU.

2.3 Constats généraux

A partir de l’analyse de la performance globale du dispositif, il est donc possible d’établir quelques grands constats relatifs au fonctionnement de l’OPAH-RU, parmi ces constats il est donc noté :

Mais ce côté animation ne peut pas se faire sans le côté suivi nécessaire, en proposant un accompagnement financier global, pouvant présenter tout le panel des aides (comme Ma Prime Rénov’ pour les participants avec des revenus trop élevés pour l’OPAH) mais aussi intégrer les aides fiscales dans le plan de financement (« je propose en tant qu’amélioration un accompagnement de manière plus importante financièrement et un accompagnement par rapport à la fiscalité » - propriétaire bailleur aidé), même si un acteur institutionnel reconnaît leur limite « l’avantage Loc’Avantage n’est pas adapté au département, mais j’espère que l’ANAH adaptera le dispositif afin qu’il y ait plus de projets de bailleurs sur les centralités ».

Dans l’absolu, l’absence d’usage des aides en raison du plafonnement pourrait ne pas être problématique, car les propriétaires font d’eux-mêmes des travaux. Mais dans la mesure où l’objectif est d’attirer la population dans le centre-ville, avec une mixité générationnelle, un prix trop important du loyer peut être bloquant, d’où la nécessité de trouver un juste milieu entre rentabilité et soutien aux locataires.

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Il faut relever dans ce cadre que d’autres aides comme Ma Prime Rénov’ peuvent déjà s’appliquer à tous les propriétaires, et qu’il est donc préconisé un centrage des aides de l’OPAH pour bénéficier d’un véritable effet levier.

Un élément pour activer les mobilisations des aides pourrait être d’utiliser plus fortement ce levier, comme le relève un propriétaire : « il faut contacter les entreprises pour paramétrer le nouvel OPAH, cela permettrait d’avoir une médiation pour éviter de faire peur sur les démarches administratives » - propriétaire bailleur aidé.

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3. RECOMMANDATIONS

A l’aune de l’analyse établie et des constats qui ressortent de l’évaluation, il est préconisé une série de recommandations, en vue notamment de l’établissement d’une deuxième OPAH-RU, dont la mise en place semble pertinente.

3.1 Poursuivre l’OPAH pour épuiser le gisement de rénovation en ajustant les objectifs

En premier lieu, l’évaluation a mis en avant que les objectifs de l’OPAH n’avaient pas été atteints en termes quantitatif, notamment en termes de copropriété, mais que les résultats engagés étaient tout de même significatifs en comparaison avec d’autres OPAH-RU de la région.

De plus, les participants, même non-aidés ont relevé pour près d’un tiers que l’opération était bénéfique même au-delà des aides financières, au travers de l’impression d’une action bénéfique pour le centre-ville.

Dans ces conditions, il est recommandé de poursuivre la démarche dans le cadre d’une deuxième OPAH-RU, mais en adaptant les objectifs en volume de logement à la baisse, permettant ainsi d’avoir une enveloppe financière théorique par logement réhabilité conforme aux aides versées (moyenne de 24 000 € par porteur de projet sur la première OPAH-RU), et un volume de logements conforme à la moyenne des OPAH-RU.

De plus cette recommandation est cohérente avec le fait qu’il est relevé une viabilité moyenne de l’OPAH-RU dans le cadre de l’évaluation, c’est-à-dire un impact de la politique publique qui diminue assez fortement dans le temps sans nouvelle action.

A partir de la restitution d’étape du rapport d’évaluation, un groupe de travail (composé d’agents et d’élus) a ainsi réfléchi aux différents arguments en faveur ou en défaveur de la poursuite de l’OPAH-RU.

La lecture de ces éléments penche également pour le renouvellement de l’expérience de l’OPAH-RU, en mettant en avant l’inachevé de la première édition dans le contexte du temps long qu’est la politique du logement. Certes l’OPAH-RU ne sera pas suffisante à elle seule pour modifier l’image de l’offre de logement, mais elle y participe pour modifier dans le temps les tendances.

| Favorable | Défavorable | | — | — | | - Poursuivre et amplifier la dynamique

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Recommendation Type action Vecteur d’action Coût estimatif
(1) Renouveler le dispositif en ajustant les objectifs de rénovation de logement à la baisse Financer Convention d’OPAH-RU Budget d’aide identique à la 1ère OPAH-RU (soit 5,5M€)
  Réaliser (moyens humains d’ingénierie) Moyens humains internes pour l’animation et l’accompagnement 3 ETP

3.2 Adapter la communication à l’ensemble des propriétaires du centre-ville

L’analyse des éléments de communication a mis en avant un certain succès de l’opération, mais limitée notamment envers les habitants du centre-ville. Il est également noté le rôle déterminant de l’accueil physique de la Maison Epinal Au Cœur pour introduire les propriétaires dans la démarche.

Dans ce contexte il est préconisé de conserver un accueil physique en centre-ville pour inciter ou accompagner les propriétaires dans la démarche de travaux, ce temps de présence physique étant important pour pouvoir échanger, au besoin avec des images, avec les propriétaires.

En revanche dans le cas du maintien d’une présence physique, il convient de prévoir des permanences adaptées dans le temps, et donc les moyens humains en conséquence. En effet, des critiques sont apparues à partir de la moitié de la dernière OPAH sur la difficulté à se rendre à la Maison Epinal Au Cœur qui avait de nombreux créneaux horaires fermés.

Par ailleurs, il est préconisé d’adapter la communication pour toucher les propriétaires qui ne sont pas eux-mêmes dans le centre-ville d’Épinal, notamment les bailleurs, en utilisant de nouveaux médias de communication :

Dans ce cadre, il est préconisé d’avoir une communication qui ne soit pas trop agressive, pour se démarquer des offres commerciales type isolation à 1 €, mais qui doit s’appuyer notamment sur l’accompagnement humain en plus de l’accompagnement financier, ainsi que les possibilités d’accompagnement sur des modifications importantes (ouverture de fenêtres, balcons, …) qui peuvent attirer les propriétaires souhaitant apporter des éléments d’attractivité à leur logement.

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En parallèle de ces actions, il est préconisé de rendre visible dans la ville les opérations de réhabilitation de logements, en incitant plus fortement les ravalements de façades (par exemple au-dessus d’un certain seuil d’aide) qui permettent de mettre en lumière l’immeuble qui a ainsi fait l’objet d’une réhabilitation intérieure ; ou en maintenant les dispositifs d’affiches à disposer sur les immeubles ayant eu des aides. En effet, une partie des propriétaires qui ont décidé d’investir l’ont fait notamment parce qu’ils avaient pris conscience d’une rénovation plus globale dans leur rue.

Enfin, il semble important dans la communication et l’information de premier contact, de prévoir une information sur l’ensemble des dispositifs d’aides, également hors OPAH-RU, pour avoir une couverture partenariale (avec les aides CAE ou les aides Ma Prime Rénov’ de l’Etat).

En effet, l’objectif n’est pas en soi de mobiliser les aides OPAH-RU mais d’obtenir in fine un centre-ville rénové. Dans ce cadre, une coordination plus forte, notamment avec la CAE (par exemple en fournissant également à la CAE une copie des notifications d’aides), pourrait permettre une meilleure information des propriétaires. Cela peut aller jusqu’à envisager un site d’accueil commun, avec une redirection immédiate vers le bon interlocuteur (Ville pour l’OPAH-RU, l’Etat pour Ma Prime Rénov’, la CAE pour le PIG).

Recommandation Type action Vecteur d’action Coût estimatif
(2) Maintenir un lieu physique d’accueil en y associant des moyens adaptés Réaliser (moyens humains d’accueil) Convention d’OPAH-RU Budget d’aide identique à la 1ère OPAH-RU (soit 5,5M€)
(3) Communiquer au-delà du périmètre de la Ville Communiquer Moyens humains internes pour l’animation et l’accompagnement 3 ETP
(4) Rendre visible le succès des opérations de réhabilitation Financer (les ravalements de façade)    
Réaliser techniquement (les affiches) et imposer un délai d’affichage Règlement des aides A déterminer  
(5) Prévoir une information large sur les aides, au-delà des aides de l’OPAH-RU Gouverner (partenariat plus étroit avec les autres partenaires sur les dispositifs d’aide) Convention d’OPAH-RU –

3.3 Proposer un accompagnement plus complet de la phase projet à la phase réception des travaux

Le travail d’évaluation a mis en avant tout l’intérêt de la phase d’accompagnement technique pour obtenir des rénovations de qualité, au-delà des simples aides financières. Il est donc préconisé de maintenir cet accompagnement technique, notamment sur les projections d’aménagement.

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En parallèle, il est proposé de répondre aux remarques concernant les limites de l’accompagnement (suivi administratif et paiement), en s’assurant que :

⇒ Ce point serait une nouveauté, mais a été proposé/demandé par différents porteurs de projet, et pourrait avoir une vraie plus-value pour inciter à effectivement participer à la démarche de travaux.

Afin d’atteindre ces objectifs, la Ville doit donc s’assurer de bénéficier de moyens humains suffisants, et cohérents avec ses objectifs de rénovation de logements, en ajustant bien les moyens d’ingénierie dans le calibrage de la deuxième OPAH-RU, en faisant attention à ce qu’ils ne soient pas une variable d’ajustement vis-à-vis des aides financières, qui sans cette ingénierie, ne seront pas consommés en totalité.

Recommandation Type action Vecteur d’action Coût estimatif
(6) Prévoir un accompagnement technique complet, intégrant une aide au suivi de travaux Réaliser (moyens humains) Structuration des équipes internes de la Ville, définition des tâches 3 à 4 ETP
(7) Etablir un partenariat avec la CAPEB Gouvernance (partenariat) Convention Ville / CAPEB 88 –

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3.4 Corriger des modalités de versement des aides et tester des aides différentes

Dans le cadre de l’analyse de la mobilisation des aides financières, il est apparu certaines limites (effet aubaine, a minima sur le bas de la grille des aides, plafonnement des loyers, difficulté de l’atteinte des pourcentages d’économie d’énergie). Les aides étant cependant versées de manière partenariale, avec des conditions propres à chaque acteur, notamment pour les aides ANAH, la Ville possède une marge de manœuvre limitée dans la modification des conditions de versement, mais il est proposé certaines pistes d’actions, qui pourraient elles-mêmes être soumises aux autres acteurs institutionnels.

Ainsi, concernant la problématique de plafonnement de loyer, il est apparu au cours de l’évaluation que son taux relativement bas s’expliquait par la prise de valeur moyenne par l’ANAH en l’absence de la création d’observatoire du logement sur le territoire de l’agglomération. En conséquence il est recommandé de demander à la CAE la mise en place d’un tel observatoire.

En parallèle il pourrait être demandé auprès de l’ANAH le fait que le plafonnement des loyers puisse être indexé, pour suivre l’évolution du marché.

Concernant la problématique des économies d’énergie, plutôt que de conditionner les aides à un pourcentage d’économie d’énergie, il pourrait être réfléchi à des paliers d’aides en fonction de l’atteinte d’une classe énergétique par rapport à la classe énergétique de départ.

Concernant les effets d’aubaine, il est recommandé en conséquence de viser plutôt une optimisation des aides, avec un paramétrage des aides en correspondance avec les autres aides pouvant être versées par ailleurs (Ma Prime Rénov’, travaux avec Certificat d’Economie d’Energie). Cela permettrait à chaque propriétaire de bien avoir des aides, mais d’optimiser l’effet levier des aides villes.

Au-delà des corrections sur les modalités d’aide, il est proposé deux nouveautés, ou amplifications pour la prochaine OPAH-RU :

La Ville a commencé une démarche en ce sens, qui pourrait être amplifiée.

En conséquence, la Ville pourrait réserver dans son parc de logements municipaux, un à deux logements, qu’elle pourrait proposer à un loyer nul aux propriétaires s’engageant dans des travaux, le temps que la partie principale des travaux soit faite.

Cette aide en nature serait valorisée dans l’aide de la Ville au titre du plan de financement de la réhabilitation.

Recommendation Type action Vecteur d’action Coût estimatif
(8) Demander à la CAE la mise en place d’un observatoire des loyers Réaliser (moyens techniques) Note Ville à la CAE Participation potentielle au fonctionnement
(9) Demander à l’ANAH un plafonnement des loyers indexés Gouvernance (partenariat) Echange Ville / ANAH –

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(10) Viser une classe énergétique plutôt qu’un pourcentage d’économie d’énergie Gouvernance (partenariat) Echange Ville / partenaires  
(11) Bien adapter les aides au vu des autres dispositifs pour limiter les effets d’aubaine Réaliser (moyens techniques) Convention deuxième OPAH Temps agents
(12) Aider l’auto-réhabilitation Financer Règlement d’aide A déterminer
(13) Proposer un logement temporaire le temps des travaux principaux de réhabilitation Financer Plan de financement Convention de location Perte de recettes de 24 000 € (pour un logement à 400 € / mois, sur 5 ans, qui serait mis à disposition gratuitement)

3.5 Approfondir le travail avec des partenaires clés

A partir de l’évaluation, il est possible d’évaluer un diagnostic du positionnement des acteurs. Il ressort de ce diagnostic deux acteurs clés avec qui il pourrait être intensifié un travail.

D’une part avec l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), pour adapter les projets à ses recommandations patrimoniales, et d’autre part avec les entreprises du bâtiment, certains acteurs ayant relevé une difficulté à trouver des interlocuteurs. Concernant les agents immobiliers, un travail a déjà été engagé, et devra se poursuivre, et pour les syndics, un travail est en cours au sujet des copropriétés, que cette évaluation ne traite pas.

Concernant les entreprises, dans le prolongement de la recommandation n°7, il pourrait être utilisé le levier de la CAPEB pour prévoir une réunion publique avec les entreprises du secteur pour présenter le dispositif de la deuxième OPAH-RU, et accueillir leurs remarques. En effet, les entreprises du bâtiment sont un acteur clé dans la mesure où ce sont elles qui réalisent concrètement les rénovations. Une bonne confiance des entreprises dans le dispositif OPAH-RU pourrait faciliter leur participation, et qu’elles soient un vecteur de communication.

Concernant l’ABF, il est préconisé de pouvoir travailler en amont sur une définition des marges de manœuvre imaginées par l’ABF dans les dossiers de réhabilitation, afin de faciliter ensuite sa validation des projets.

Recommendation Type action Vecteur d’action Coût estimatif
(14) Partager avec les entreprises du secteur du bâtiment les objectifs et moyens de l’OPAH-RU Communiquer Réunion publique –
(15) Echanger avec l’ABF concernant les marges de manœuvre imaginées pour la réhabilitation Gouvernance (partenariat) Réunion Ville / ABF –

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3.6 Valider des critères de suivi exhaustifs en début de programmation de la deuxième OPAH-RU

Enfin, l’évaluation a été l’occasion de prendre conscience de l’existence de nombreuses données accessibles et de certaines plus difficiles à accéder (avec une problématique dans le suivi des données assuré par l’opérateur et son transfert à la Ville). Or le bon suivi du dispositif est important pour juger de son efficacité au vu des objectifs de la Ville.

Dans cette perspective, il convient dès à présent d’adapter le logigramme d’action pour la deuxième OPAH-RU, en vérifiant les données qu’il est nécessaire de relever, comme :

Recommendation Type action Vecteur d’action Coût estimatif
(16) Travailler un plan de relevé d’indicateur de suivi Réaliser (moyens techniques et humains) Plan d’évaluation de suivi Temps agents

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