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Cap Sizun

Pointe du Raz

Bro Ar C’hap - Beg ar Raz

PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT 2026-2031

CAP SIZUN – POINTE DU RAZ

DIAGNOSTIC

Quimper Confouaille Développement

PLH CC CAP SIZ

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TABLE DES MATIÈRES

CONTEXTE 5

1 le cadre d’élaboration du PLH 6

1.1 Le contexte d’élaboration du PLH 6 1.2 Rappel législatif 6 1.2.1 Le diagnostic (article R 302-1-1 du CCH) 6 1.2.2 Le document d’orientations (article R302-1-2 du CCH) 7 1.2.3 Le programme d’actions (article R302-1-3) 8 1.3 La méthodologie et les grandes étapes de l’élaboration du PLH 9

2 Portrait et positionnement du territoire 10

2.1 Un territoire péninsulaire 10 2.1.1 Une situation de « bout du monde » qui influe sur la démographie, les déplacements et l’armature urbaine du Cap Sizun – Pointe du Raz 10 2.1.2 La loi « littoral » appliquée au Cap Sizun – Pointe du Raz 12

DIAGNOSTIC 13

3 Une démographie en transition 14

3.1 Une baisse d’un tiers de la population en environ 50 ans 14 3.1.1 Une tendance longue et continue de décroissance démographique 14 3.1.2 Un ralentissement de la perte de population sur la période récente 14 3.1.3 Un solde migratoire redevenu positif 15 3.1.4 Mais une attractivité différenciée en fonction de l’âge 16 3.1.5 Des projections démographiques qui soulèvent des enjeux en matière d’habitat 17 3.1.6 Une attractivité littorale qui génère des besoins en logements spécifiques 17 3.1.7 Une typologie des communes pour mieux appréhender les dynamiques d’attractivité 18 3.2 Un territoire vieillissant 19 3.2.1 Près de 40% des habitants ont plus de 65 ans 19 3.2.2 Une surreprésentation des petits ménages 20 3.3 Une population plutôt modeste 22 3.3.1 Un niveau de revenus inférieur aux niveaux finistérien et breton 22 3.3.2 Un taux de pauvreté proche de la tendance régionale 23

4 Des besoins croissants à destination des publics spécifiques 24

4.1 Focus sur les parcours résidentiels des jeunes et des personnes âgées 24

Les jeunes 24

Les personnes âgées 26

4.1.1 Vers un accroissement du nombre de personnes âgées dépendantes 26 4.1.2 L’offre d’hébergement à destination des personnes âgées sur le territoire 28 4.2 Les travailleurs saisonniers 28

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4.3 Les personnes en difficulté…29 4.4 Les personnes handicapées…30 4.4.1 Une définition du handicap qui inclut également la perte d’autonomie…30 4.4.2 L’offre d’hébergement à destination des personnes handicapées…31 4.5 Les gens du voyage…32

5 Un parc de logements confronté à l’évolution des besoins…33

5.1 Un manque de diversité du parc de logements…33 5.1.1 Sur-représentation de l’habitat individuel et des grands logements…33 5.1.2 La propriété privée, principal statut d’occupation sur le territoire…33 5.1.3 Un parc de logements sous-occupé…34 5.1.4 Une croissance du parc de logements décorrélée de la croissance démographique…34 5.2 Un déséquilibre entre résidences principales et secondaires…34 5.2.1 Une proportion élevée de résidences secondaires…34 5.2.2 Des meublés de tourisme de plus en plus nombreux…37

6 Un parc existant à rénover…39

6.1 Un parc de logements ancien…39 6.2 Un territoire particulièrement concerné par la précarité énergétique…39 6.3 Un accompagnement des ménages dans leurs travaux d’amélioration de l’habitat…40 6.4 Des logements vacants, particulièrement dans les centralités…41

7 Un marché sous tension dans un contexte de crise du logement…43

7.1 Des marchés locatifs privé et public saturés…43 7.1.1 Un parc locatif privé insuffisant et en concurrence avec les meublés de tourisme…43 7.1.2 Un parc locatif social sous tension depuis la crise COVID…43 7.2 Un marché de l’ancien attractif mais de moins en moins accessible pour les moins aisés?45 7.2.1 Des transactions et des prix en augmentation…45 7.2.2 Le lotissement communal, principal levier pour favoriser l’accession abordable…47 7.2.3 Le marché des terrains à bâtir particulièrement abordable sur le territoire…48 7.2.4 La construction neuve : les autorisations et mises en chantier…49 7.2.5 L’habitat individuel, moteur de la construction neuve sur le Cap Sizun – Pointe du Raz…50 7.3 Une consommation foncière pour l’habitat importante…51 7.3.1 Une consommation foncière importante sans croissance démographique…51 7.3.2 Une densité des constructions neuves inférieure aux objectifs du SCOT…52

SYNTHESE DU PLH…53

Synthèse du diagnostic et enjeux…54

Démographie…54 Publics spécifiques…54 Parc de logements…55 Marché de l’habitat…56

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EDITO

PROJET

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À l’INSTITUT NATIONAL DE LÉGATION DE L’ÉTAT

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CONTEXTE

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1 LE CADRE D’ELABORATION DU PLH

1.1 Le contexte d’élaboration du PLH

La Communauté de Communes Cap Sizun – Pointe du Raz a souhaité, lors de l’élaboration de son projet de territoire en 2019, se doter d’un Programme Local de l’Habitat : « Les tensions sur le marché du logement sont de plus en plus fortes. L’élaboration d’un PLH permet de mettre en place une politique coordonnée de l’habitat sur les 10 communes. Il permet de programmer des actions, sur 6 ans.

L’objectif est de donner des conditions d’accès équitables au logement pour tous sur le territoire, avec une offre diversifiée. Il doit permettre le choix résidentiel. Il vise un aménagement et un habitat de qualité et durable, répondant aux attentes et besoins des ménages » (extrait du projet de territoire).

Ce PLH, le 1er de la Communauté de Communes Cap Sizun – Pointe du Raz, est un PLH qualifié de « volontaire », l’EPCI n’étant pas soumis aux obligations du Code de la Construction et de l’Habitation. En effet, l’article L302-1 du CCH prévoit « qu’un programme local de l’habitat est élaboré dans les communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, dans les communautés d’agglomération, dans les métropoles et dans les communautés urbaines ».

L’EPCI compte 15 286 habitants en 2021 dont une ville centre (Plouhinec) de 3932 hab en 2021.

A noter par ailleurs qu’aucune commune du territoire n’est soumise aux obligations de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) en matière de logements sociaux (article L302-5 du CCH alinéa I).

1.2 Rappel législatif

Le Programme Local de l’Habitat comporte trois pièces :

un diagnostic sur le fonctionnement des marchés locaux du logement et du foncier et sur les conditions d’habitat dans le territoire ;
un document d’orientations comprenant l’énoncé des principes et des objectifs du programme ;
un programme d’actions détaillé pour l’ensemble du territoire et pour chaque commune.

Leur contenu est détaillé dans les articles R.301-1-1 à R.302-1-3 du code de la construction et de l’habitation.

1.2.1 Le diagnostic (article R 302-1-1 du CCH)

Le diagnostic comprend :

a) Une analyse de la situation existante et des évolutions en cours en ce qui concerne l’adéquation de l’offre et de la demande sur le marché local de l’habitat prenant en compte les enjeux liés aux déplacements et aux transports. Elle comprend :

l’analyse de l’offre, qui porte notamment sur l’offre publique et privée de logement et d’hébergement, ainsi que sur l’état du parc de logements existant ;
l’analyse de la demande, qui comporte une estimation quantitative et qualitative des besoins en logement des jeunes et notamment tenant compte des évolutions démographiques prévisibles, des besoins répertoriés dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement et de l’hébergement des personnes défavorisées, du schéma départemental d’accueil des gens du voyage, des besoins en logements sociaux et en places d’hébergement, y compris les foyers-logements, des besoins liés au

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logement des étudiants et des besoins propres à certaines catégories de population, en particulier en matière d’accessibilité et de logements adaptés ;

l’analyse des dysfonctionnements constatés en matière d’équilibre social de l’habitat et de leurs conséquences ;
l’analyse des marchés fonciers, de l’offre foncière publique et privée, incluant un recensement des terrains bâtis ou non, susceptibles, au vu de leur disponibilité et utilisation potentielles, d’accueillir des logements ;

b) Une évaluation des résultats et des effets des politiques de l’habitat et foncières mises en œuvre sur le territoire auquel s’applique le programme au cours des dernières années ou du précédent programme local de l’habitat, qui indique notamment :

les actions réalisées et les moyens qui ont été mis en œuvre ;
le bilan des actions réalisées au regard des objectifs et leurs effets sur le marché du logement ;

c) Un exposé des conséquences, en matière d’habitat, des perspectives de développement et d’aménagement telles qu’elles ressortent des schémas de cohérence territoriale et des schémas de secteurs quand ils existent. En absence de schéma de cohérence territoriale, le programme local de l’habitat indique la manière dont il prend en compte l’objectif de mixité sociale dans l’habitat mentionné à l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme sur le territoire couvert par le programme au vu, le cas échéant, de la situation de territoires limitrophes.

1.2.2 Le document d’orientations (article R302-1-2 du CCH)

Le document d’orientations énonce, au vu du diagnostic, les principes et objectifs du programme local de l’habitat et indique notamment :

a) Les principes retenus pour permettre, dans le respect des objectifs de mixité sociale dans l’habitat, une offre suffisante, diversifiée et équilibrée des différents types de logements sur le territoire couvert par le programme local de l’habitat ;

b) Les principes retenus pour répondre aux besoins et, notamment, à ceux des personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières ;

c) Les axes principaux susceptibles de guider les politiques d’attribution des logements locatifs sociaux ;

d) Les communes et, le cas échéant, secteurs géographiques et les catégories de logements sur lesquels des interventions publiques sont nécessaires ;

e) La politique envisagée en matière de requalification du parc public et privé existant, de lutte contre l’habitat indique et de renouvellement urbain, en particulier les actions de rénovation urbaine au sens des chapitres II et II bis de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 et les actions de requalification des quartiers anciens dégradés au sens de l’article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion ;

f) Les principaux axes d’une politique d’adaptation de l’habitat en faveur des personnes âgées et handicapées ;

g) Les réponses apportées aux besoins particuliers de logement des jeunes, et notamment des étudiants ;

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N° 230816-00687 20250715

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h) Les principaux axes d’une stratégie foncière en faveur du développement de l’offre de logement dans le respect des objectifs de lutte contre l’étalement urbain définis par le schéma de cohérence territoriale.

1.2.3 Le programme d’actions (article R302-1-3)

Le programme d’actions indique :

a) Les modalités de suivi et d’évaluation du programme local de l’habitat et les conditions de mise en place de l’observatoire de l’habitat et du foncier mentionné au III de l’article L. 302-1 ;

b) Les objectifs quantifiés par typologie de logement à réaliser ou à mobiliser et notamment ceux destinés aux personnes mentionnées au II de l’article L. 301-1, la localisation de l’offre nouvelle de logement et d’hébergement dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l’habitat. Dans les établissements publics de coopération intercommunale comportant une ou plusieurs communes soumises aux dispositions des articles L. 302-5 et suivants, il précise, pour chacune des communes du territoire, le nombre de logements à réaliser ou à mobiliser sur la durée du programme, en application des dispositions de l’article L. 302-8 ;

c) La liste des principales actions envisagées pour l’amélioration et la réhabilitation du parc de logements publics ou privés existant ainsi que, le cas échéant, les dispositifs opérationnels auxquels il est envisagé de recourir, dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l’habitat ;

d) La description des opérations de rénovation urbaine et des opérations de requalification des quartiers anciens dégradés en précisant, pour les opérations de rénovation urbaine, les modalités de reconstitution de l’offre de logement social ;

e) Les interventions en matière foncière permettant la réalisation des actions du programme. Le programme d’actions indique, le cas échéant, les incidences de la mise en œuvre des actions retenues sur les plans locaux d’urbanisme et les cartes communales, dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l’habitat. Il évalue les moyens financiers nécessaires à sa mise en œuvre et indique, pour chaque type d’actions, à quelles catégories d’intervenants incombe sa réalisation.

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N 2500016 00687 250002031

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1.3 La méthodologie et les grandes étapes de l’élaboration du PLH

Comité technique (15/09/2023)
Comité de pilotage (3/10/2023)

Conseil Communautaire (12/12/2023)
	ORIENTATIONS	4 ateliers participatifs (dont l’atelier reporté en phase « programme d’actions »)	- Atelier n°1 : le logement et l’hébergement des publics spécifiques (17/11/2023)

Atelier n°2 : la diversification du parc de logements (12/01/2024)
Atelier n°3 : combien de logements créer et selon quelle territorialisation ? (23/02/2024)
Comité technique (12/04/2024)
Comité de pilotage (31/05/2024)

Atelier n°4 : comment concilier développement, sobriété foncière et qualité du cadre de vie ? (mutualisé avec le COPIL du 25/04/2025)
	PROGRAMME D’ACTIONS	Echanges techniques / politiques	- Comité technique (24/03/2025)

Comité de pilotage fiches actions des orientations 1 et 2 (25/04/2025)
Comité de pilotage fiches actions des orientations 3 et 4 + budget PLH (6/06/2025)

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N 2300016 001 637 2025031

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2 PORTRAIT ET POSITIONNEMENT DU TERRITOIRE

2.1 Un territoire péninsulaire

2.1.1 Une situation de « bout du monde » qui influe sur la démographie, les déplacements et l’armature urbaine du Cap Sizun – Pointe du Raz

Situé à l’extrême ouest de la Cornouaille, le Cap Sizun se caractérise par un patrimoine naturel (avec notamment La Pointe du Raz en Cap Sizun, reconnue pour son environnement naturel singulier), maritime, historique, très riche.

5 communes (Beuzec-Cap-Sizun, Cléden-Cap-Sizun, Goulien, Plogoff et Primelin) font partie du territoire labellisé « Grand Site de France » (2021-2025). Ce label est attribué à un site très fréquenté de grande notoriété par le ministre chargé des sites après avis de la Commission supérieure des sites, perspectives et paysages, et du Réseau des Grands Sites de France. L’objectif du label est la gestion et la préservation des paysages en conciliant l’accueil des visiteurs, dans une logique de développement durable, de développement économique local et de respect des habitants et des visiteurs.

Plus largement, la vaste façade maritime du territoire est un haut-lieu de pratique des sports et activités de pleine nature.

Le Cap Sizun – Pointe du Raz se démarque ainsi du reste de la Cornouaille par son caractère péninsulaire. Sur les 10 communes que compte l’intercommunalité, seules trois n’ont pas de façade maritime directe (Pont-Croix, Mahalon et Confort-Meilars).

L’intercommunalité est la moins peuplée de Cornouaille. Sur les 15 286 habitants que compte le Cap Sizun – Pointe du Raz en 2021 (INSEE – RP), la moitié réside sur les communes de Plouhinec et Audierne.

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N° - PONTE DU RAZ 2031

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Toutes deux labellisées « Petites Villes de Demain », elles exercent une fonction de centralité à l’échelle du Cap Sizun – Pointe du Raz, en complémentarité avec Pont-Croix.

Au sein de la Cornouaille et plus particulièrement de l’Ouest Cornouaille, ces trois communes sont identifiées comme des polarités secondaires par le SCOT Ouest Cornouaille.

Le reste du territoire est quant à lui majoritairement composé de communes de moins de 1000 habitants très peu denses.

Extrait du SCOT Ouest Cornouaille (approuvé le 21/05/15 – révision lancée en 2023)

Source : INSEE
RP 2020 et 2021	Population municipale
2021	Poids de population
au sein de l’EPCI	Densité de population
2020 (hab / km²)	Nombre d’emplois
au lieu de travail 2020
Plouhinec	3932	26%	140	744
Audierne	3697	24%	201	1240
Pont-Croix	1600	10%	194	766
Plogoff	1201	8%	105	170
Beuzec-Cap-Sizun	1012	7%	29	187
Mahalon	994	7%	45	133
Cléden-Cap-Sizun	910	6%	48	156
Confort-Meilars	866	6%	59	163
Primelin	640	4%	75	58
Goulien	434	3%	34	50
CAP SIZUN - POINTE DU RAZ	15 286	100%	86	3667

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2.1.2 La loi « littoral » appliquée au Cap Sizun – Pointe du Raz

Sept communes du Cap Sizun – Pointe du Raz ont une façade littorale directe, représentant environ 100 km de linéaire côtier.

La loi n°86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, dite « Loi littoral » a pour ambition de protéger et mettre en valeur ces espaces littoraux.

Les articles L. 121-16 à L. 121-19 du code de l’urbanisme fixent les règles applicables dans la bande littorale des 100 mètres.

L’article L. 121-16 du code de l’urbanisme dispose qu’en dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage.

L’objectif de cette règle est de préserver de l’urbanisation cette zone particulièrement sensible dans laquelle le principe de protection de l’environnement doit primer sur le principe d’aménagement.

Le développement de certaines communes du territoire est ainsi particulièrement encadré par la bande littorale des 100 mètres, à l’instar de Plogoff.

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À l’INHOTE DE 037 22031

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DIAGNOSTIC

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N° - PERSPE 00837 - 2031

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3 UNE DEMOGRAPHIE EN TRANSITION

3.1 Une baisse d’un tiers de la population en environ 50 ans

3.1.1 Une tendance longue et continue de décroissance démographique

Le Cap Sizun – Pointe du Raz se démarque du reste de la Cornouaille et de la Bretagne par une perte de population forte et continue sur une longue période.

Ainsi, sur un demi-siècle le territoire a perdu un tiers de sa population entre le recensement de 1968 et celui de 2021 (soit – 7474 habitants), contrairement à la Cornouaille (+22%) et la Bretagne (+37%) qui gagnent des habitants.

L’exode rural d’après-guerre a amorcé une perte de population qui s’est poursuivie avec la baisse des activités productives à partir des années 1970-1980 et un solde naturel toujours plus négatif (voir après).

Évolution de la population Source : Insee, RP1968 à 1999 dénombrements, RP2006 à RP2021 exploitations principales - Etat civil

3.1.2 Un ralentissement de la perte de population sur la période récente

La CC CSPR passe d’un rythme de décroissance démographique de – 0,92 % hab/an entre 2009 et 2014 à – 0,34 % hab/an entre 2014 et 2020. On observe par ailleurs que la décroissance démographique tend à ralentir dernièrement puisque les données les plus récentes du recensement de la population font passer le taux à –0,2% hab/an pour la période 2015-2021.

	Taux d’évolution annuel
	2014-2020	2009-2014
Audierne	-0,1%	-0,8%
Beuzec-Cap-Sizun	-0,4%	-0,9%
Cléden-Cap-Sizun	-0,7%	-1,0%
Goulien	0,0%	0,2%
Mahalon	0,3%	1,6%
Confort-Meilars	-0,3%	0,1%
Plogoff	0,0%	-2,1%
Plouhinec	-0,5%	-0,7%
Pont-Croix	-0,2%	-3,0%
Primelin	-1,6%	-0,7%
CC Cap Sizun – Pointe du Raz	-0,3%	-0,9%
Pays de Cornouaille	0,3%	0,3%

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N 220916 00 637 2031

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Taux de croissance annuel moyen de la population entre 2015 et 2021 N 5 km Source: Insee Recensement 2021 Fond de carte: Icem7 2022

3.1.3 Un solde migratoire redevenu positif

Depuis les années 2000 le territoire redevient attractif comme en témoigne un solde migratoire de nouveau positif à partir du recensement de 1999-2009. Toutefois, le territoire continue de perdre des habitants du fait d’un solde naturel toujours plus négatif. Ce solde naturel négatif s’explique majoritairement par une diminution du nombre de naissances et par un nombre élevé de décès. Ainsi, le Cap Sizun – Pointe du Raz comptabilise en moyenne 5 naissances pour 1000 habitants sur la période 2014-2020 (contre 9.8 pour 1000 hab à l’échelle de la Bretagne) et 18.8 décès pour 1000 habitants (contre 10,3 pour 1000 hab à l’échelle de la Bretagne).

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N° - PERSPE 001637 - 2031

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Naissances et décès domiciliés Source : Insee, État civil

3.1.4 Mais une attractivité différenciée en fonction de l’âge

L’analyse des mobilités résidentielles du recensement 2020 témoigne d’un double phénomène :

Les ménages les plus jeunes ont tendance à davantage quitter le territoire qu’à s’y installer ;
Les ménages les plus âgés, particulièrement au moment de la retraite, sont nombreux à s’y installer et peu à le quitter.

Mobilités résidentielles par tranches d’âge en 2020 au Cap Sizun - Pointe du Raz Source : INSEE – RP 2020 / ATTENTION : données à interpréter avec prudence en –dessous de 25 individus

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N 2500016 00887 2031

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3.1.5 Des projections démographiques qui soulèvent des enjeux en matière d’habitat

L’INSEE a actualisé ses projections démographiques OMPHALE en 2023. Pour la Bretagne il ressort que « En prolongeant les tendances démographiques récentes, la Bretagne compterait 257 000 habitants de plus en 2050 par rapport à 2021. Cette croissance démographique s’accompagnerait d’un net vieillissement de la population, sur l’ensemble des territoires bretons. Le nombre de personnes âgées de 85 ans ou plus doublerait entre 2021 et 2050. Ces évolutions démographiques seraient contrastées entre les territoires […] Le Sud-Ouest finistérien serait fortement confronté à la problématique du vieillissement »¹. L’Ouest Cornouaille serait concerné par une légère décroissance démographique, estimée à -0.11% hab/an sur la période 2021-2050.

▶ 1. Évolution démographique entre 2021 et 2050 : projections de population dans les territoires bretons selon le scénario central

Note : Les ronds jaunes pâles se rapportent à des territoires où l’évolution démographique serait relativement faible entre 2021 et 2050. Le contour permet néanmoins d’identifier s’il s’agirait d’une faible hausse (contour rouge) ou d’une faible baisse (contour bleu). Source : Insee, projections démographiques Omphale 2018-2050.

Une fécondité basse et une espérance de vie en hausse, ainsi que l’avancée en âge des générations issues du baby-boom, modifieraient nettement la répartition par âge de la population. Les 85 ans et + devraient ainsi fortement augmenter sur le Cap Sizun – Pointe du Raz d’ici à 2050, âge autour duquel survient généralement la perte d’autonomie, générant ainsi des problématiques spécifiques en matière d’habitat / d’hébergement (voir chapitre « publics spécifiques »).

3.1.6 Une attractivité littorale qui génère des besoins en logements spécifiques

Le Cap Sizun – Pointe du Raz a connu à partir des années 70-80 un déclin des activités productives qui s’est accompagné d’une perte de population constante.

Toutefois, le territoire a su se tourner vers de nouvelles activités et a notamment développé son économie touristique, conforté en particulier par l’attractivité de la Pointe du Raz et des paysages préservés (label « Grand Site de France »).

Cette économie touristique peut également s’appréhender à travers les statistiques de l’Office de Tourisme du Cap Sizun – Pointe du Raz qui permettent de recenser le nombre d’hébergements marchands soumis à la taxe de séjour. Par ce prisme, on s’aperçoit que les capacités d’accueil

¹ INSEE, « En 2050, la Bretagne compterait près de 260 000 habitants supplémentaires », INSEE Analyses Bretagne n°121, Décembre 2023

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touristiques marchandes (cad hors résidences secondaires exclusivement réservées à un usage familial non marchand) de certaines communes sont élevées par rapport au nombre d’habitants y résidant à l’année. On constate ainsi que le ratio entre les capacités d’accueil touristiques marchandes par rapport au nombre d’habitants à l’année est particulièrement important sur les communes littorales (voire supérieur à Audierne avec une capacité d’accueil touristique marchande de 4227 lits quand la population municipale 2020 est de 3690 habitants). A l’inverse, les communes sans façade littorale directe, Mahalon, Confort-Meilars et dans une moindre mesure Pont-Croix, ont un ratio qui témoigne d’une attractivité davantage résidentielle.

Cette dynamique économique, fortement marquée par la saisonnalité, soulève certains défis en matière d’habitat et d’aménagement du territoire : logement des saisonniers, résidences secondaires inoccupées, une partie de l’année, besoins accrus en eau et assainissement durant la période estivale, préservation des milieux naturels, stationnement…

3.1.7 Une typologie des communes pour mieux appréhender les dynamiques d’attractivité qui coexistent

En matière d’attractivité du territoire, deux grandes catégories de communes coexistent sur le Cap Sizun – Pointe du Raz :

D’une part, les communes davantage marquées par une attractivité dite « résidentielle », c’est-à-dire attractives pour des ménages résidant à l’année dans leur logement : croissance des résidences principales plus importante que celle des résidences secondaires, nombre de meublés de tourisme limité, proportion de familles avec enfant(s) plus importante par rapport aux personnes seules, indice de jeunesse favorable ou encore évolution démographique stable / en augmentation.

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→ C’est le cas des communes capistes n’ayant pas de façade maritime et / ou proches géographiquement de pôles d’emplois Cornouaillais (Douarnenez et Quimper), à savoir Mahalon, Confort-Meilars.

D’autre part, les communes marquées par une attractivité davantage littorale / touristique que résidentielle : des résidences secondaires et meublés de tourisme plus nombreux / proportionnellement plus importants et qui évoluent plus vite que les résidences principales, proportion de personnes seules plus élevée que celle des familles avec enfant(s), indice de vieillissement élevé, évolution démographique stable voire négative. → C’est le cas des communes capistes ayant une façade maritime et / ou un patrimoine attractif : Beuzec-Cap-Sizun (dans une moindre mesure du fait de la proximité de Douarnenez), Goulien, Cléden-Cap-Sizun, Plogoff, Primelin, Audierne, Plouhinec, Pont-Croix.

3.2 Un territoire vieillissant

3.2.1 Près de 40% des habitants ont plus de 65 ans

La pyramide des âges de la CC Cap Sizun – Pointe du Raz témoigne d’un déséquilibre dans la représentation des générations. Les moins de 25 ans représentent 18% de la population en 2020 (contre 30% à l’échelle nationale) tandis que 38% de la population a plus de 65 ans (contre 20% à l’échelle nationale).

Le Cap Sizun – Pointe du Raz est le 1er EPCI de Bretagne en matière d’indice de vieillissement et le 8ème EPCI de France avec 246 habitants de plus de 65 ans pour 100 jeunes de moins de 20 ans (84 hab +65 ans pour 100 jeunes de -20 ans à l’échelle nationale et 130 à l’échelle cornouaillaise). A ce jour, la moitié des 65 ans et + a entre 65 et 74 ans.

Près de 40% des habitants du Cap Sizun – Pointe du Raz ont + de 65 ans (soit 5779 hab)

Toutefois, avec l’avancée en âge de cette population, le nombre de personnes âgées dépendantes va sensiblement augmenter sur le territoire (voir chapitre « publics spécifiques »).

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La proportion de +65 ans est cependant très variable d’une commune à l’autre sur le Cap Sizun – Pointe du Raz : Mahalon et Confort-Meilars, communes non littorales et bénéficiant d’une proximité avec les pôles d’emplois de Quimper et Douarnenez se démarquent très nettement des communes littorales : alors que près de la moitié des habitants des communes de la pointe (Plogoff, Primelin, Cléden-Cap-Sizun) a plus de 65 ans, ce taux passe à +/- 20% sur Confort-Meilars et Mahalon.

3.2.2 Une surreprésentation des petits ménages

Alors que le nombre d’habitants diminue sur le Cap Sizun – Pointe du Raz, le nombre de ménages augmente de +0,2% sur la période 2014-2020 (soit de 7603 ménages en 2014 à 7686 ménages en 2020), notamment du fait du vieillissement de la population et des décohabitations. Cette hausse du nombre de ménages génère des besoins en logements supplémentaires pour pouvoir maintenir la population à un niveau constant (voir le calcul du scénario de développement dans le document d’orientations).

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Ainsi, en 2020, 41% des ménages du territoire sont des ménages d’une seule personne, soit 3189 ménages (39% à l’échelle bretonne et 37% à l’échelle nationale), tandis que les couples avec enfant-s représentent 18% des ménages, soit 1387 ménages (23% à l’échelle bretonne et 25% à l’échelle nationale).

Composition des ménages du Cap Sizun – Pointe du Raz (INSEE – RP 2020)

Toutefois, la composition des ménages présente des différences notables d’une commune à l’autre : les personnes seules sont particulièrement représentées sur les communes centres que sont Plouhinec (43%), Audierne (45%) et Pont-Croix (46%) ainsi que les communes littorales les plus éloignées des pôles d’emploi de Douarnenez / Quimper. Les familles avec enfant-s sont quant à elles fortement représentées sur Mahalon (35%), Confort-Meilars (32%) et Beuzec-Cap-Sizun (27%).

Toutefois, en valeur absolue, le nombre de couples avec enfant-s est le plus élevé sur les communes de Plouhinec (328 ménages) et Audierne (268 ménages). Ainsi, 43% des couples avec enfant-s du Cap Sizun – Pointe du Raz vivent sur ces deux communes.

La taille moyenne des ménages se situe désormais en-dessous de 2 personnes par ménage en 2021 : 1.91 personnes par ménage (contre 2.09 à l’échelle bretonne et 2.16 à l’échelle nationale).

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9 - PONTRE-ROUPE 27 - 2031

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Evolution du nombre de ménages et de la taille moyenne des ménages (INSEE - RP)

3.3 Une population plutôt modeste

3.3.1 Un niveau de revenus inférieur aux niveaux finistérien et breton

Le revenu annuel médian² est de 21 430€/UC à l’échelle du Cap Sizun – Pointe du Raz en 2020 (INSEE – FilosoFi 2020), soit un niveau inférieur à ceux constatés à l’échelle finistérienne et bretonne (22 400€/UC aux échelles finistérienne et bretonne). Douarnenez Communauté et le Cap Sizun – Pointe du Raz sont les deux EPCI ayant les niveaux de revenus les plus faibles de Cornouaille.

Les niveaux de revenus sont relativement homogènes d’une commune à l’autre du Cap Sizun – Pointe du Raz (allant de 19 510€/UC pour Cléden-Cap-Sizun à 21 920€/UC à Audierne et Primelin). Toutefois, il existe des disparités entre les profils de ménages : alors que les ménages propriétaires de leur logement ont un revenu annuel médian de 22 250€/UC, les ménages locataires du parc privé ont 18 120€/UC et les locataires du parc public ont 16 000€/UC.

² Pour comparer les niveaux de vie de ménages de taille ou de composition différente, on divise le revenu par le nombre d’unités de consommation (UC) de la façon suivante : 1 UC pour le 1er adulte du ménage, 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus, 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans.

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Revenu médian disponible des communes de Cornouaille Source : Insee, recensement ; Dgfip / Fonds de carte : Icem7 2022

3.3.2 Un taux de pauvreté proche de la tendance régionale

Le taux de pauvreté² 2020 de la population du Cap Sizun – Pointe du Raz est de 12.1%, un taux relativement proche de la moyenne régionale de 11%.

Par ailleurs, la part d’allocataires du RSA est de 23.5 pour 1000 habitants de 15-64 ans au 31/12/2021, soit une proportion globalement moins élevée qu’à l’échelle départementale (30 pour 1000 habitants de 15-64 ans).

² Le taux de pauvreté correspond à la proportion d’individus appartenant à des ménages dont le niveau de vie (après transferts, impôts et prestations sociales) est inférieur au seuil de 60 % de la médiane du revenu disponible de l’ensemble de la population (1162€/ mois en 2020)

Le champ couvert est celui de l’ensemble des ménages fiscaux ordinaires : il exclut les personnes sans domicile ou vivant en institution (prison, foyer, maison de retraite…).

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N 2200016 001637 2031

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4 DES BESOINS CROISSANTS A DESTINATION DES PUBLICS SPECIFIQUES

4.1 Focus sur les parcours résidentiels des jeunes et des personnes âgées

Les jeunes

Sur les 1074 jeunes de 18-30 ans que compte le territoire, la moitié réside sur Audierne et Plouhinec. Par ailleurs, on observe une diminution plus marquée des jeunes sur le Cap Sizun – Pointe du Raz par rapport aux tendances locales et nationales. L’absence d’offre en matière d’enseignement supérieur sur le Cap Sizun – Pointe du Raz explique probablement qu’une partie des jeunes du territoire le quittent pour pouvoir poursuivre leurs études. Ainsi, la classe d’âge 20-24 est la plus nombreuse à quitter le Cap Sizun – Pointe du Raz (cf chapitre « une attractivité différenciée en fonction de l’âge »).

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Pour autant, alors que l’indice de jeunesse du Cap Sizun – Pointe du Raz est parmi les plus bas de France (33 jeunes de moins de 20 ans pour 100 personnes de 60 ans et + en 2020, contre 91 jeunes de moins de 20 ans pour 100 personnes de 60 ans et + à l’échelle nationale) la capacité à capter des jeunes sur le Cap Sizun – Pointe du Raz est particulièrement stratégique pour les prochaines années. Un équilibre des générations (et donc du nombre d’actifs par rapport au nombre de retraités) est indispensable au bon fonctionnement des services et de la vie locale d’un territoire (écoles, travailleurs essentiels – santé, aides à domicile, gestion des ordures ménagères etc.). La prospective démographique annonce un vieillissement marqué de la population française et une augmentation significative des personnes âgées dépendantes sur le Cap Sizun – Pointe du Raz. Cette tendance risque de mettre les territoires en concurrence pour capter les jeunes générations.

Si le logement est un facteur parmi d’autres pour maintenir et attirer des jeunes (emploi, loisirs, commerces…), il n’en reste pas moins une condition incontournable. La capacité du territoire à loger des jeunes est à appréhender sous l’angle de la diversité du parc de logements. En effet, le parc locatif privé et les petites typologies de logements sont particulièrement adaptés au parcours résidentiel des jeunes.

L’Enquête logement de 2020 menée à l’échelle nationale révèle que 52% des 25-29 ans (et même 70% des moins de 25 ans) sont locataires du parc privé tandis qu’ils sont 23% à être propriétaires. Or, seulement 8% des résidences principales du Cap Sizun – Pointe du Raz sont des logements locatifs privés (25% à l’échelle nationale), soit 614 logements en 2020.

Par ailleurs, la composition familiale influe sur le statut d’occupation d’un logement : 52% des personnes seules sont effectivement locataires.

Le territoire est l’un des plus favorables à l’accession à la propriété, du fait de prix de l’immobilier parmi les plus abordables de Cornouaille (cf. chapitre « un marché sous tension dans un contexte de crise du logement ») ce qui a favorisé l’accession à la propriété des ménages primo-accédants. Toutefois, le contexte a fortement évolué depuis la crise COVID : l’emballement du marché et la hausse des prix de l’immobilier dans la période post-COVID s’est poursuivie avec une hausse des taux d’emprunt immobiliers et des coûts de la construction. La crise du logement actuellement à l’œuvre a ainsi complexifié les capacités d’acquisition d’un logement pour les ménages primo-accédants sur le Cap Sizun – Pointe du Raz comme en témoigne la simulation ci-dessous :

Statut d’occupation des résidences principales en 2021

Figure 2 - Répartition des ménages par statut d’occupation selon l’âge de la personne de référence en 2020 Lecture: En 2020, 16,7 % des ménages dont la personne de référence a moins de 25 ans sont locataires du secteur social. Champ: France métropolitaine. Source: CGDD-SDES, enquête Logement 2020.

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En 2023 un couple primo-accédant au SMIC (à temps complet) avec 15 000€ d’apport n’a plus le budget pour acquérir une maison sur le Cap Sizun – Pointe du Raz comme il pouvait le faire en 2016 (attention données DV3F à l’année à manipuler avec précaution / remontée de données incertaine) :

Simulation indicative	Mensualités max pour un couple au SMIC avec 15 000€ d’apport	Taux moyen d’emprunt sur 28 ans hors TAEU (source : mediastour)	Capacité d’achat immobilier (simulateur : calculateur immo)	Prix médian d’une maison ancienne sur le CSPR* (source : DV3F)
2012	670€/ mois	3,5%	115 132€	125 000€*
2016	685€/ mois	1,6%	136 287€	110 000€*
2022	797€ / mois	2,4%	146 707€	190 000€*
2023	830€ / mois	3,2%	142 949€	207 500€*

Enfin, au-delà du statut d’occupation, le logement à destination des jeunes est également à appréhender sous l’angle des typologies de logements existantes sur le territoire. Alors que le parcours résidentiel des jeunes commence généralement dans un petit logement collectif, le parc de logements du Cap Sizun – Pointe du Raz est très monotypé et peu adapté à ce profil de ménage :

89,5% de maisons individuelles (71% à l’échelle bretonne) soit 1326 appartements et 11 688 maisons ;
82% de grands logements (T4 et+).

A noter qu’une offre d’hébergement temporaire, pouvant être mobilisée par les jeunes, existe via les Ateliers Jean Moulin à Plouhinec ou encore Emmaüs Primelin.

Les personnes âgées

4.1.1 Vers un accroissement du nombre de personnes âgées dépendantes

Le rapport interministériel « Nous vieillirons ensemble », distingue trois profils de retraités, en fonction de l’avancée en âge :

Le retraité actif ;
Le retraité fragile, qui commence à avoir des vulnérabilités (dès 75-80 ans en moyenne) ;
Le retraité en perte d’autonomie, la perte d’autonomie survenant autour de 85 ans (âge moyen d’entrée en EHPAD et âge médian des bénéficiaires de l’APA en France).

Sur les 5779 personnes âgées de plus de 65 ans sur le territoire, la moitié a entre 65 ans et 74 ans et se situe donc, en 2020, dans la catégorie des « retraités actifs ».

95% des personnes âgées de plus de 65 ans du territoire vivent aujourd’hui en maison individuelle, 92% sont propriétaires et 57% résident dans un logement construit avant toute réglementation thermique.

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N 2031

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ILLUSTRATION D’UN PARCOURS DE PERTE D’AUTONOMIE

Avec l’avancée en âge de ces habitants, les enjeux liés à l’habitat et l’hébergement des personnes âgées vont ainsi évoluer et s’accentuer dans les prochaines années : EHPAD, services d’aide à domicile, adaptation des logements à la perte d’autonomie, habitat intermédiaire à destination des personnes âgées (résidence sénior, colocation intergénérationnelle etc.). L’enjeu sera également de réussir à loger les travailleurs essentiels au fonctionnement des services dédiés (aides à domicile, infirmiers etc.).

Services d’aide et d’accompagnement à domicile (SAAD)

Source : annuaire des services d’aide et de soins à domicile

A ce titre, 1/5 des résidences principales sont des T4 et + occupées par une personne seule de + de 65 ans, soit 1443 logements, dont :

→ 826 des occupants ont entre 65 à 79 ans → 617 des occupants ont + de 80 ans et sont donc susceptibles de connaître des difficultés de perte d’autonomie dans leur logement.

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N 250016-00637 250017-2031

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4.1.2 L’offre d’hébergement à destination des personnes âgées sur le territoire

Le territoire comptabilise environ 380 places d’hébergement en EHPAD réparties sur cinq sites différents :

EHPAD Ty Penn Ar Bed à Cléden-Cap-Sizun : 71 places dont une unité de vie Alzheimer de 10 lits ;
EHPAD Ty Amzer Vad à Plouhinec : 60 places d’hébergement permanent + 4 places d’hébergement temporaire + 8 places d’accueil de jour ;
EHPAD Résidence La Fontaine à Pont-Croix : 73 places dont 10 pour personnes handicapées vieillissantes ;
EHPAD la Vallée du Goyen à Pont-Croix et à Audierne : 171 places (82 places à Audierne et 89 places permanentes à Pont-Croix).

Ainsi, les capacités d’accueil en EHPAD sont supérieures à la moyenne nationale et départementale : le taux d’équipement en places dans les EHPAD pour 1000 personnes âgées de +75 ans est en effet de 132 places pour 1000 habitants de 75 ans et + sur le Cap Sizun – Pointe du Raz (90 pour 1000 au niveau national et 109 pour 1000 à l’échelle du Finistère).

Pour autant, il n’existe pas sur le territoire d’offre intermédiaire entre le maintien à domicile et l’EHPAD (résidence autonomie, habitat inclusif…) permettant un parcours résidentiel sénior complet sur le Cap Sizun – Pointe du Raz. Notons toutefois que deux résidences autonomie existent à proximité, sur Douarnenez.

En matière d’adaptation du domicile, des aides financières existent à travers le PIG Pacte Territorial Ouest Cornouaille (et anciennement l’OPAH) ainsi que via l’OPAH-RU sur le centre-ville d’Audierne. Ainsi, sur la précédente OPAH, 126 ménages aux revenus modestes et très modestes ont pu être accompagnées et aidés dans le cadre de travaux d’adaptation à la perte d’autonomie (moyenne de 20 dossiers par an).

Dans le cadre de l’OPAH-RU sur le centre-ville d’Audierne (novembre 2024 - novembre 2029) et du PIG Pacte Territorial Ouest Cornouaille (2025-2029), l’objectif fixé pour le Cap Sizun – Pointe du Raz est de 92 dossiers d’aide à l’adaptation du logement pour les ménages aux revenus modestes et très modestes.

4.2 Les travailleurs saisonniers

La « station classée de tourisme » est reconnue par l’État pour une durée de 12 ans. La station doit respecter plusieurs critères comme une diversité d’hébergements touristiques, une politique de promotion touristique, des prestations, animations et activités, la mise en avant de son patrimoine naturel et patrimonial, des commerces de proximité, un office de tourisme classé…

En 2023, des critères liés au développement durable (mobilités douces, sobriété énergétique, préservation des patrimoines, économie circulaire et circuit court), et la présence obligatoire d’une pharmacie se sont ajoutés.

Audierne étant une commune classée « station de tourisme », elle a l’obligation d’élaborer une convention pour le logement des travailleurs saisonniers. En effet, depuis la loi dite « Montagne II », toute commune ayant reçu la dénomination de « commune touristique » (en application des articles L.133-11, L.133-12 ou L.151-3 du code du tourisme) doit conclure avec l’État une convention pour le logement des travailleurs saisonniers s’il est constaté sur le territoire un déficit de logements capables d’accueillir ce public.

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Le bassin d’emploi de Douarnenez (auquel est rattaché le Cap Sizun – Pointe du Raz) est le 3ème bassin d’emplois saisonniers dans le Finistère avec plus de 2020 projets de recrutement saisonniers (données France Travail 2023), dont 60% dans l’hôtellerie-restauration et le commerce de détail.

Par ailleurs, on note une forte saisonnalité des recrutements de travailleurs saisonniers, majoritairement concentrés l’été.

La saisonnalité et la localisation des besoins potentiels en travailleurs saisonniers peuvent être appréhendées par le prisme de l’offre d’hébergement touristique (donc hors champs des besoins en saisonniers dans les autres secteurs d’activité tels que l’agriculture par exemple). Ainsi, les données de l’office de tourisme du Cap Sizun – Pointe du Raz renseignent quant aux taux d’occupation des hébergements touristiques, mois par mois. Le graphique ci-dessous confirme ainsi la saisonnalité estivale de la fréquentation touristique et donc des besoins en recrutements saisonniers dans ce secteur.

Evolution des taux d’occupation des lits en %

Dans le cadre d’une étude menée par Quimper Cornouaille Développement en 2023 sur le logement des actifs (dont des travailleurs saisonniers), une enquête a été réalisée auprès des employeurs Cornouaillais. Parmi les enseignements tirés de cette enquête, les employeurs ont fait état du fait que la capacité à recruter des travailleurs saisonniers dépendait de deux enjeux :

l’offre de logements / hébergements à destination des saisonniers ;
l’offre de mobilité à destination des saisonniers, notamment lorsque ceux-ci ne sont pas véhiculés.

4.3 Les personnes en difficulté

Différents publics peuvent correspondre aux « personnes en difficulté » : marginaux, personnes en situation irrégulière, personnes éloignées des démarches administratives, propriétaires occupants vivant dans des logements indignes (dont certains souffrent du syndrome de Diogène), femmes victimes de violences conjugales, personnes vivant en mobil home, familles monoparentales ayant besoin d’un logement de transition au moment de la rupture, …

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N 2300016 00837 20250715-202515JUIL01-DE

Sur le Cap Sizun – Pointe du Raz, les acteurs s’accordent à dire que l’offre est globalement insuffisante par rapport à la demande tant en matière d’hébergement d’urgence (dont pour les femmes victimes de violences conjugales qui représentent ¼ des demandes sans qu’aucun logement ne soit adapté à leurs besoins) qu’en matière d’hébergement d’insertion.

En effet, dans le contexte actuel de crise du logement, on observe de manière générale un blocage des parcours résidentiels (faible rotation dans le parc social, difficultés d’accès à la propriété, …). Cette situation a des conséquences sur le logement des publics spécifiques, notamment les jeunes et les personnes en difficulté.

Le SIAO 29 est l’association gestionnaire de la plateforme départementale pour l’orientation des personnes en situation de mal logement, de précarité ou d’exclusion. Le CIAS du Cap Sizun – Pointe du Raz gère 2 logements d’urgence et est adhérent au SIAO 29.

Gestionnaire du numéro d’appel d’urgence “115”, le SIAO oriente les personnes sans logement et les personnes victimes de violences intrafamiliales sur des places d’hébergement d’urgence selon les règles définies par l’État. Le volet Urgence du SIAO 29 s’adresse ainsi spécifiquement aux personnes sans domicile ou risquant de l’être :

Vivant dans la rue ou en squat ;
Contraintes de quitter le logement par sécurité.

Le SIAO s’occupe également des orientations vers les hébergements d’insertion et le logement accompagné via les commissions d’orientations territoriales. Le volet insertion du SIAO 29 s’adresse aux personnes sans domicile ou risquant de l’être :

Accueillies dans le dispositif d’hébergement d’urgence ;
En situation de “mal logement” ;
Risquant de perdre leur logement ou hébergement sans autre solution.

A ce titre, 7 demandes d’un logement d’insertion ont été effectuées sur le Cap Sizun – Pointe du Raz en 2024, ce nombre n’est plus que de 3 demandes en 2025. Toutefois, cette baisse pourrait s’expliquer, d’après le CIAS, non pas par une amélioration des conditions de logements des personnes en difficulté mais par un temps d’attente trop long et décourageant pour obtenir un logement d’insertion.

4.4 Les personnes handicapées

4.4.1 Une définition du handicap qui inclut également la perte d’autonomie (loi du 11 février 2005)

« Constitue un handicap, au sens de la […] loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant. »

Il s’agit donc d’un public très hétérogène et dont la situation peut être évolutive dans le temps.

De ce fait, peu de sources statistiques permettent d’estimer le nombre de personnes handicapées.

231 bénéficiaires de l’Allocation Adulte Handicapé résident sur le Cap Sizun – Pointe du Raz (CAF – 2020), majoritairement dans les villes d’Audierne / Plouhinec / Pont-Croix.

Par ailleurs, les acteurs de terrain relèvent que le vieillissement des personnes handicapées du territoire est un enjeu pour le territoire.

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N 240916 00 637 2031

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4.4.2 L’offre d’hébergement à destination des personnes handicapées

Kan Ar Mor est la seule structure implantée sur le territoire à proposer une offre d’hébergement et d’accueil de jour à destination des personnes en situation de handicap.

Offre en matière d’hébergement :

En matière d’offre d’hébergement à destination des personnes en situation de handicap, le taux global d’équipement est très satisfaisant sur le territoire par rapport à ce qui est observé au niveau national et breton. En effet, les 95 places d’hébergement situées sur le territoire représentent un taux global d’équipement de 8.2 places pour 1000 personnes de 20 ans et plus pour le Cap Sizun – Pointe du Raz (contre 3.4 places pour 1000 à l’échelle bretonne et seulement 1.7 places pour 1000 à l’échelle nationale⁴).

Implantation de Kan Ar Mor sur le Cap Sizun – Pointe du

Foyer d’accueil médicalisé (FAM) - Les Haliades à Audierne – 20 places

Les Foyers d’accueil médicalisé sont à la fois des établissements de soins et des structures occupationnelles. Ils accueillent des personnes en situation de handicap ne pouvant effectuer les actes essentiels de la vie courante et ainsi vivre en autonomie. Les personnes accueillies sont inaptes à toute activité professionnelle et nécessitent l’assistance d’une tierce personne pour la plupart des actes essentiels de la vie courante ainsi que des soins et une surveillance médicale soutenus.

Foyer de vie (EANM) - Les Haliades à Audierne – 22 places

Les Foyers de vie ont pour mission l’accompagnement des personnes adultes en situation de handicap administrativement définies comme ne pouvant exercer une activité à caractère professionnel mais ayant une autonomie suffisante pour se livrer à des occupations quotidiennes.

(EANM : Etablissement d’Accueil Non Médicalisé)

Unité de vie extérieure (EANM) Kergadel à Pont-Croix – 44 places

Il s’agit de structures non médicalisées assurant l’hébergement des personnes adultes en situation de handicap de plus de 20 ans (avec orientation SAVS : Service d’Accompagnement à la Vie Sociale) qui exercent une activité pendant la journée, en milieu ordinaire, en milieu protégé (ESAT) ou dans une entreprise adaptée (EA).

Unité de vie pour personnes handicapées vieillissantes (EANM) Kergadel à Pont-Croix – 7 places

Les unités pour personnes handicapées vieillissantes accueillent des personnes ayant entre 45 et 60 ans, présentant une plus grande fatigabilité au travail en ESAT, des capacités amoindries et une santé plus fragile.

Ces établissements offrent un hébergement accompagné, adapté et personnalisé, un « chez soi » au sein d’un collectif.

Notons par ailleurs qu’un projet d’habitat inclusif est porté par Kan Ar Mor à Pont-Croix à destination des personnes en situation de handicap. Ce projet comprend la démolition-reconstruction de 40 logements (Tibis) au foyer Kergadel et l’extension de l’unité UPHV (10 logements).

⁴ ARS Bretagne, « Habitat et accompagnement à domicile des adultes en situation de handicap en Bretagne », Les études de l’ARS Bretagne, n°24, Juin 2023

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N° - PERSPECTION N° 2737-2031

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Offre en matière d’accueil de jour :

ESAT du Cap Sizun – Espaces verts / Menuiserie / Restauration collective / Services aux entreprises – Pont-Croix – 85 ETP

Les Établissements et services d’aide par le travail (ESAT) sont des structures qui ont pour vocation de promouvoir les compétences et savoir-faire des travailleurs en situation de handicap et favoriser leur insertion sociale et professionnelle.

Ces établissements permettent aux personnes en situation de handicap d’exercer une activité professionnelle à temps plein ou à temps partiel tout en bénéficiant d’un soutien médico-social et éducatif dans un milieu protégé.

L’encadrement technique adapte les postes de travail aux capacités des personnes et les accompagne dans la réussite des activités de production qui leurs sont confiées.

Implanté dans une zone industrielle, l’ESAT du Cap Sizun a été créé en 1982.

4.5 Les gens du voyage

Le schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage 2020-2025, élaboré conjointement par l’État et le Département du Finistère, a été approuvé le 23 mars 2020.

Ce schéma départemental :

Définit le nombre et la capacité des aires d’accueil permanentes et des terrains familiaux à réaliser (obligations légales dans les communes de plus de 5 000 habitants). Il indique les obligations des EPCI vis à vis de l’identification des sites d’accueil à destination des grands passages de missions évangéliques ou de groupes itinérants de moindre importance.
Précise les actions visant à répondre aux besoins de sédentarisation (habitat adapté, terrains familiaux) et à éradiquer les stationnements illégaux dans les communes.
Précise enfin les actions sociales en faveur des gens du voyage, notamment celles relatives à la scolarisation, à l’accès aux soins et aux droits et à l’insertion professionnelle.

Le schéma départemental d’habitat des gens du voyage 2020-2025 ne mentionne aucune obligation sur le territoire du Cap Sizun – Pointe du Raz en matière d’Aire d’accueil des Gens du Voyage ni de mise à disposition d’un terrain pour les grands rassemblements. Toutefois, le schéma préconise une recherche de terrains temporaires pour les grands rassemblements sur la quasi-totalité du Finistère. En effet, les acteurs du territoire du Cap Sizun – Pointe du Raz constatent parfois des installations de grands rassemblements. Toutefois, à ce jour, aucun terrain conforme aux conditions énoncées par le décret du 5 mars 2019 relatif aux aires de grand passage n’a été identifié sur la CC Cap Sizun – Pointe du Raz (superficie d’au moins 4 ha, accès routier…).

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N 2300016 001 637 2031

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5 UN PARC DE LOGEMENTS CONFRONTÉ À L’ÉVOLUTION DES BESOINS

5.1 Un manque de diversité du parc de logements

5.1.1 Sur-représentation de l’habitat individuel et des grands logements

Le parc de logements du Cap Sizun – Pointe du Raz se caractérise par une représentation largement prédominante de l’habitat individuel puisque 89.5% des logements sont des maisons en 2021 (71% à l’échelle bretonne et 55% à l’échelle nationale), soit 11 688 maisons, contre 1326 appartements.

Par conséquent, le parc de logements est majoritairement composé de grands logements, avec 82% des résidences principales qui sont des T4 et + en 2021. A noter par ailleurs que la majorité des résidences principales du territoire sont même des très grands logements de 6 pièces et + (32%).

Répartition des logements par type

Répartition des résidences principales par nombre de pièces en 2021

5.1.2 La propriété privée, principal statut d’occupation sur le territoire

84% des ménages du Cap Sizun – Pointe du Raz sont propriétaires de leur résidence principale (contre 66% à l’échelle bretonne et 57.5% à l’échelle nationale).

Statut d’occupation des résidences principales en 2021

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2 - PONTE DU R37 - 2031

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5.1.3 Un parc de logements sous-occupé

La surreprésentation des grands logements est à mettre en comparaison avec la taille moyenne des ménages du territoire (1.91 personnes par ménage en moyenne) et la forte proportion de personnes seules (42 % en 2021). On note ainsi que l’inadéquation entre le parc de logements et la composition des ménages génère un phénomène de sous-occupation.

Cette sous-occupation du parc de logements est également perceptible à travers la forte représentation des résidences secondaires et logements vacants sur le territoire (cf. chapitre 5.2 « un déséquilibre entre résidences principales, secondaires et logements vacants).

5.1.4 Une croissance du parc de logements décorrélée de la croissance démographique

Alors que la population du Cap Sizun – Pointe du Raz a diminué de manière continue d’un recensement à l’autre, le nombre total de logements (résidences principales, secondaires et logements vacants) a quant à lui augmenté dans un mouvement inverse. Ainsi, en 2021 on dénombre 13 063 logements pour 15 286 habitants. Ce phénomène s’explique par la conjonction de plusieurs facteurs. D’une part, la baisse de la taille des ménages qui nécessite plus de logements à population constante, d’autre part la forte progression des résidences secondaires a fait augmenter le nombre de logements sans augmenter le nombre d’habitants et enfin, dans une moindre mesure, la hausse du nombre de logements vacants.

Évolution du nombre d’habitants et du nombre total de logements (INSEE - RP)

5.2 Un déséquilibre entre résidences principales et secondaires

5.2.1 Une proportion élevée de résidences secondaires

La structure du parc de logements révèle un important déséquilibre entre le logement des ménages résidant à l’année sur le territoire et les logements non occupés à l’année ou inoccupés (résidences secondaires – dont meublés de tourisme –, et logements vacants).

Ainsi, sur les 13 063 logements que compte le territoire en 2021, seuls 59 % sont des résidences principales (soit 7 743 résidences principales) quand ce taux est de 75 % à l’échelle cornouaillaise (80 % à l’échelle bretonne et 82 % à l’échelle nationale). Les résidences secondaires représentent quant à elles 35 % du parc de logements du Cap Sizun – Pointe du Raz (soit 4 457 résidences secondaires), contre 18 % à l’échelle cornouaillaise (13 % à l’échelle bretonne et 10 % à l’échelle nationale).

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N 260616-001637 2031

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Part des résidences secondaires dans le parc de logements

Évolution du nombre de résidences principales, secondaires et de logements vacants (INSEE - RP)

Par ailleurs, l’augmentation du nombre de résidences secondaires sur le territoire est constante et significative quand l’évolution du nombre de résidences principales est plus faible.

Cette forte proportion de résidences secondaires tend à déséquilibrer le marché du logement local en captant une partie du parc de logements qui aurait pu être mobilisé pour loger des ménages résidant à l’année sur le territoire.

Ainsi, l’inadéquation du parc de logements aux besoins des ménages du

territoire est davantage qualitative (destination des logements, taille des logements par rapport à la composition des ménages, adaptation des logements au vieillissement de la population, diversité des statuts d’occupation etc.) que quantitative (nombre de logements).

C’est à partir des années 2000 que le déséquilibre devient plus marqué entre les résidences principales et secondaires.

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Évolution de la part des résidences principales et secondaires

Certaines communes sont particulièrement concernées par ce déséquilibre entre les résidences principales et secondaires : seules Confort-Meilars, Mahalon et Pont-Croix sont dans des proportions proches des tendances bretonnes et cornouaillaises. Toutes les autres communes du territoire sont au-delà de la moyenne cornouaillaise.

La problématique est particulièrement forte sur la pointe et notamment à Audierne qui, malgré sa fonction de centralité à l’échelle du Cap Sizun – Pointe du Raz, atteint 44% de résidences secondaires et seulement 50% de résidences principales. Ce net déséquilibre influe sur les capacités de la commune à assurer pleinement sa fonction de centralité en répondant aux besoins en logement des ménages. Plouhinec, qui assure également cette fonction de centralité avec Audierne, est elle aussi marquée par une proportion significative de résidences secondaires, bien que dans une moindre mesure, puisqu’un tiers de son parc de logements est dédié à cette fonction.

Sur la période 2015-2021, l’évolution du parc de logements de certaines communes s’est faite au détriment des résidences principales. Ainsi, à Audierne, le nombre de résidences secondaires a augmenté de 226 logements entre 2015 et 2021 quand celui des résidences principales n’a progressé que de 41 unités. A Primelin et Plogoff, l’évolution du nombre de résidences principales est même négative (respectivement -4 et -5 résidences principales) tandis que le nombre de résidences secondaires augmente

(respectivement + 25 et +24 résidences secondaires). Inversement, certaines communes ont un développement davantage résidentiel que littoral (cf. chapitre 3.1.7 « Une typologie des communes pour mieux appréhender les dynamiques d’attractivité qui coexistent ») qui se traduit par un développement centré sur les résidences principales (Mahalon, Confort-Meilars notamment).

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5.2.2 Des meublés de tourisme de plus en plus nombreux

La base de données Liwango a recensé 705 meublés de tourisme entiers loués au moins une nuit en 2022 sur le Cap Sizun – Pointe du Raz (Nb : données construites par collecte d’informations sur Airbnb et Homeaway. Du fait des imprécisions liées à cette méthode, les résultats sont à interpréter avec précaution. La collecte ne concerne pas toutes les plateformes, ce qui pourrait représenter 10 à 20 % d’offres en + plus).

Audierne et Plouhinec

concentrent à elles seules 63% des meublés de tourisme. Qui plus est, une forte concentration est observée sur le centre-ville d’Audierne.

Localisation des meublés de tourisme loués au moins une nuit en 2022 (Source : Liwango)

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N 230016 00 637 2031

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120 nuitées au maximum par année civile de location est le seuil considéré comme acceptable par l’État pour ne pas déstabiliser la structure des marchés des logements locaux. En effet, au-delà de 120 jours le logement ne peut plus être considéré comme une résidence principale. A ce titre, sur le Cap Sizun – Pointe du Raz 255 meublés de tourisme ont été loués plus de 120 jours en 2022.

Enfin, le phénomène des meublés de tourisme est en progression ces dernières années : le nombre d’annonces a progressé de 25% entre 2021 et 2023, particulièrement à Audierne et Plouhinec.

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2 - PONTE DU REX

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6 UN PARC EXISTANT A RENOVER

6.1 Un parc de logements ancien

L’ancienneté du parc de logements du Cap Sizun – Pointe du Raz révèle un enjeu autour de l’amélioration des performances thermiques du bâti. En effet, la moitié des résidences principales a été construite avant toute réglementation thermique (1974), (un tiers des logements à l’échelle cornouaillaise). La situation est particulièrement marquée à Pont-Croix (53%), Audierne (56%), Plogoff (61%) et Cléden-Cap-Sizun (64%).

Sur le territoire, on estime le Parc Privé Potentiellement Indigne à 359 logements, soit 4,8 % du parc (4,3% à l’échelle de l’Ouest Cornouaille et 3% à l’échelle du Finistère).

6.2 Un territoire particulièrement concerné par la précarité énergétique

La précarité énergétique est un phénomène qui dépend de nombreux facteurs (niveau de revenus, caractéristiques du logement, mode de chauffage, dépendance à la voiture…) et qui concerne des catégories de ménages très différentes selon les types de territoires : familles nombreuses ou personnes âgées isolées, dans l’habitat privé ou social, collectif ou individuel, …

L’Observatoire National de la Précarité Énergétique considère que les ménages sont en précarité énergétique lorsque le taux d’effort énergétique est supérieur à 8 % (dépenses d’énergie pour le logement) et 4,5 % (dépenses de carburant) pour les trois premiers déciles de revenus. A ce titre, l’ONPE recense 1310 ménages sur le Cap Sizun – Pointe du Raz en situation de précarité énergétique, soit 24% des ménages (16% à l’échelle de la Cornouaille).

Audierne, Plouhinec, Plogoff et Pont-Croix sont les communes qui comptent le plus de ménages dans cette situation.

PLH CC CAP SIZ Envoyé en préfecture le 17/07/2025 N° 2500016-00637 Reçu en préfecture le 17/07/2025 Publié le ID : 029-212900088-20250715-202515JUIL01-DE

communes	Nombre de ménages	Nombre de ménages en précarité énergétique	Part des ménages en précarité énergétique
Audierne	1 915	555	29%
Plouhinec	2 026	439	22%
Plogoff	660	190	29%
Pont-Croix	737	184	25%
Cléden-Cap-Sizun	447	119	27%
Primelin	365	95	26%
Beuzec-Cap-Sizun	456	87	19%
Mahalon	399	57	14%
Confort-Meilars	355	45	13%
Goulien	209	39	19%
TOTAL	7 569	1 810	24%

6.3 Un accompagnement pro-actif des ménages dans leurs travaux d’amélioration de l’habitat

En juillet 2017, les élus de Douarnenez Communauté et de la Communauté de communes Cap Sizun – Pointe du Raz ont conjointement lancé une étude pré-opérationnelle pour la mise en place d’un dispositif d’aides à l’amélioration de l’habitat privé sur les deux territoires. A l’issue de l’étude, les élus des deux EPCI ont décidé de mettre en place une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) commune aux deux territoires. Le dispositif a pour objectif de conseiller, d’accompagner et de soutenir financièrement les propriétaires occupants et bailleurs (sous conditions d’éligibilité) dans leurs projets.

Les principaux objectifs de l’OPAH visent :

La lutte contre l’habitat indigne et insalubre,
La lutte contre la précarité énergétique,
L’adaptation des logements au vieillissement et au handicap.

L’OPAH, dénommée localement « Mieux chez soi », permet d’allouer des aides aux propriétaires occupants aux revenus modestes et très modestes et aux propriétaires bailleurs qui souhaitent réaliser des travaux dans le logement qu’ils occupent ou qu’ils destinent à la location.

Le bilan (mai 2018 – décembre 2024) de mise en œuvre de l’OPAH « Mieux chez soi » est positif sur le Cap Sizun – Pointe du Raz : 342 logements ont été rénovés, pour un objectif initial de 339 logements.

Le taux de réalisation est :

Égal ou supérieur aux objectifs pour les dossiers « autonomie » et « énergie » pour les propriétaires occupants (PO) (330 logements, dont 126 pour de l’adaptation et 204 pour de la rénovation énergétique)
Inférieur aux objectifs pour les dossiers « travaux lourds » (PO : 9 logements rénovés sur un objectif de 13) et « propriétaires bailleurs » (3 logements sur un objectif de 14).

Afin de poursuivre les efforts d’amélioration de l’habitat privé, une étude mutualisée à l’échelle des 4 EPCI de l’Ouest Cornouaille a été lancée en 2022 et a permis d’aboutir à un dispositif mutualisé (« PIG Pacte Territorial Ouest Cornouaille ») à compter de 2025.

Les objectifs du PIG Pacte Territorial Ouest Cornouaille, sont les suivants :

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N 2500016-00437 2500016-2031

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D’engager une politique volontariste pour favoriser la qualité des résidences principales :

Mobiliser le parc de logements dégradés ;
Permettre aux ménages handicapés et/ou vieillissants de rester dans leur logement ;
Lutter contre la précarité énergétique
Résorber les assainissements non collectifs non conformes et polluants ;
Traiter les copropriétés dégradées.
De favoriser le développement d’une offre locative à l’année :
Attirer des investisseurs ;
Développer un parc locatif privé à loyer attractif ;
Mobiliser le parc de logements vacants.

En parallèle, une OPAH-RU a été lancée sur le centre-ville d’Audierne fin 2024 pour une durée de 5 ans afin d’améliorer le parc privé et le cadre de vie. L’atteinte de cet objectif passe par la mise en œuvre d’une stratégie opérationnelle visant à :

Réinvestir la qualité résidentielle du centre-ville et du parc de logements à travers les actions menées sur les espaces publics ;
Créer une offre nouvelle et diversifiée en logements via le réinvestissement du parc dégradé ou vacant ;
Adapter et améliorer l’offre existante afin de favoriser le maintien des populations résidentes du centre-ville ;
Réduire la production de meublés de tourisme ;
Accompagner les porteurs de projets et les ménages qui souhaitent s’engager dans une dynamique de réhabilitation.

L’OPAH-RU combine différents volets d’intervention comprenant un accompagnement renforcé des propriétaires (conseil et ingénierie, aides financières majorées, en complémentarité avec le PIG Pacte Territorial Ouest Cornouaille et le réseau TyNéo), la mobilisation d’outils coercitifs (traitement de l’insalubrité, démolitions, actions foncières etc.) lorsque l’incitation ne suffit pas à encourager les propriétaires à effectuer des travaux et des actions liées à l’amélioration du cadre de vie (espaces publics, commerces, équipements…).

6.4 Des logements vacants, particulièrement dans les centralités

Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :

Proposé à la vente, à la location ;
Déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
En attente de règlement de succession ;
gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire. Exemples : un logement très vétuste, un logement dont le propriétaire est en EHPAD,…

Un minimum de vacance est nécessaire pour permettre à la fois la fluidité des parcours résidentiels et l’entretien du parc de logements. Cette vacance frictionnelle correspond au temps nécessaire pour la revente ou la relocation du logement. Un taux de vacance raisonnable se situe entre 6 et 9 %.

La vacance d’une durée de plus de deux ans est qualifiée de ‘structurelle’. Elle concerne soit des logements mis sur le marché mais inadaptés à la demande, soit des logements qui ne sont plus proposés sur le marché.

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N 230016 00 637 2031

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La base de données LOVAC (issue du croisement du fichier 1767BISCOM, des Fichiers fonciers, de DVF ainsi que de la Base Adresse Nationale) permet de quantifier le nombre de logements vacants. En 2025, la base de données recense 552 logements vacants depuis plus de 2 ans sur le Cap Sizun – Pointe du Raz, dont 59% dans les centralités (Audierne, Plouhinec et Pont-Croix).

Localisation des logements vacants (source : ZéroLogementVacant, données LOVAC 2025)

De l’automne 2022 à l’été 2023, dans le cadre de la labellisation Petites Villes de Demain, la communauté de communes Cap Sizun – Pointe du Raz a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de mettre en place un dispositif d’aides à l’amélioration de l’habitat privé, ciblé sur le centre-ville d’Audierne. L’étude a révélé un taux de vacance de 16% sur le centre-ville.

A l’issue de cette étude, les élus de la communauté de communes Cap Sizun – Pointe du Raz et de la Ville d’Audierne ont décidé de mettre en place un dispositif dénommé OPAH-Renouvellement Urbain centre-ville d’Audierne pour 5 ans (novembre 2024 / novembre 2029).

En complémentarité avec le PIG Pacte Territorial Ouest Cornouaille intervenant sur le périmètre communautaire, l’OPAH-RU intervient sur un périmètre ciblé sur le centre-ville d’Audierne, à travers les thématiques suivantes : habitat indigne et très dégradé, amélioration énergétique, adaptation, vacance des logements… L’OPAH-RU déploie des mesures incitatives (aides financières pour les propriétaires occupants et bailleurs) ainsi que des mesures d’accompagnement à la structuration des copropriétés et/ou, si nécessaire, engagera une intervention accrue des collectivités en direction des immeubles les plus dégradés et des situations bloquées.

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N° 1 - PERSPE 000837 - 2031

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7 UN MARCHE SOUS TENSION DANS UN CONTEXTE DE CRISE DU LOGEMENT

7.1 Des marchés locatifs privé et public saturés

7.1.1 Un parc locatif privé insuffisant et en concurrence avec les meublés de tourisme

Seuls 7% des ménages sont locataires du parc privé et 6% du parc social, soit un total de 13% de locataires.

Alors que les parcours résidentiels ne sont plus aussi linéaires qu’auparavant, le parc locatif joue un rôle de plus en plus structurant dans la réalisation des parcours résidentiels des ménages. Au gré d’un changement professionnel nécessitant un déménagement ou d’un divorce, le parc locatif sera sollicité. Pour autant, depuis quelques années le parc locatif privé est de plus en plus capté par le développement des meublés de tourisme. C’est particulièrement le cas sur le Cap Sizun – Pointe du Raz (cf. chapitre 5.2.2 « des meublés de tourisme de plus en plus nombreux »). On peut penser que la tension sur le tissu locatif privé est particulièrement forte dans le centre-ville d’Audierne. En effet, alors que les logements locatifs privés sont plus souvent des appartements, on observe que le nombre de meublés de tourisme en appartement est élevé dans le centre-ville d’Audierne.

Le Recensement du Parc Locatif Social (RPLS) recense 497 logements sociaux sur le Cap Sizun – Pointe du Raz en 2024, soit 6% des résidences principales (contre 12% à l’échelle cornouaillaise – nb : le territoire n’est pas soumis aux obligations de la loi SRU en matière de logements sociaux). Contrairement aux autres EPCI de Cornouaille, le parc de logements sociaux a très peu évolué ces dernières années, passant de 490 logements en 2016 à 497 logements sociaux en 2024 (cette évolution du stock de logements sociaux est la conjonction d’éventuelles démolitions, ventes de logements sociaux et de nouveaux logements mis en service).

Les demandeurs d’un logement social peuvent accéder, sous certaines conditions, à des logements à loyer modéré. Ceux-ci sont désignés selon le mode de financement qui a permis de les construire : logements PLAI, PLUS, PLS et PLI. En contrepartie, les bailleurs, qu’ils soient privés ou publics sont tenus d’appliquer des plafonds de loyer.

Les logements PLAI, financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration, sont attribués aux locataires en situation de grande précarité. En 2025 le plafond de ressources annuel pour pouvoir accéder à un logement PLAI sur le territoire est fixé par arrêté à 12 759€ pour une personne seule et 22 356€ pour un couple avec un enfant par exemple.
Les logements PLUS, financés par le Prêt Locatif à Usage Social correspondant aux locations HLM (habitation à loyer modéré). En 2025 le plafond de ressources annuel pour pouvoir accéder à un logement PLUS sur le territoire est fixé par arrêté à 23 201€ pour une personne seule et 37 259€ pour un couple avec un enfant par exemple.
Les logements PLS, financés par le Prêt Locatif Social, sont attribués aux candidats locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM, mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le parc privé.

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Le parc locatif social du Cap Sizun - Pointe du Raz est composé pour moitié de logements très sociaux (PLUS avant 1977 et PLAI) et pour moitié de logements sociaux classiques, ou PLUS. Ainsi, le loyer moyen constaté sur le territoire est de 370€/mois.

On dénombre cinq organismes HLM implantés sur le territoire, le plus important étant Finistère Habitat.

Localisation des bailleurs sociaux - CC Cap Sizun - Pointe du Raz

Les différents bailleurs sociaux :

OPH de Douarnenez - 69 logements
OPH du Finistère - 283 logements
SA HLM Aiguillon-Construction - 31 logements
SA HLM d’Armorique - 16 logements
SA HLM Espacil Habitat - 98 logements
Enveloppe Urbaine
Contours EPCI

Source : DREAL, RPL5 2023 Fonds de carte : admin express IGN

D’autre part, le parc locatif social est relativement bien diversifié dans ses formes urbaines / architecturales puisqu’il se répartit pour moitié en appartements et pour moitié en maisons. Enfin, la majorité des logements est composée de T3-T4.

Si le parc de logements a peu progressé ces dernières années sur le territoire, la demande locative sociale sur le territoire (c’est-à-dire une des communes du territoire en choix 1 du demandeur) a quant à elle fortement augmenté (+29% entre 2020 et 2025). Le nombre de demandeurs d’un logement social a bondi durant la période post-COVID avec un pic jamais atteint en 2024 à 147 demandeurs externes (hors mutation dans le parc social). Dans le même temps, le

Évolution du stock des demandes et des attributions en Cap Sizun (hors mutation)

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nombre de logements sociaux attribués n’a jamais été aussi faible depuis 2021 (sauf en 2023) ce qui a conduit à tendre le secteur locatif social (5 demandes externes pour une attribution en 2024 contre 6,2 à l’échelle bretonne). Le délai d’attente moyen est ainsi de 19 mois, avec de grandes variations selon la typologie de logement demandé, le profil du ménage…

La conjonction de ces deux phénomènes témoigne d’une baisse de la rotation dans le parc social, révélatrice de la crise du logement actuelle : face à la hausse des taux d’emprunt et des prix de l’immobilier, la fonction de tremplin du parc social vers l’accession à la propriété ne parvient plus à s’opérer. L’ensemble de la chaîne étant grippée (baisse de la production de logements, hausse des prix de l’immobilier, hausse des taux d’emprunt etc.), les parcours résidentiels des ménages en sont impactés, particulièrement pour certains profils de ménages (primo-accédants, personnes en difficulté, jeunes etc.).

Le profil des demandeurs renseigne également sur les tensions qui existent sur les autres segments du marché de l’habitat local. En effet, 44% des demandeurs en 2025 sont locataires du parc privé. Les principaux motifs de demande d’un logement social témoignent également de la tension sur le parc locatif privé (logement repris ou mis en vente par le propriétaire, logement trop cher, trop petit…) mais également des évolutions sociétales et de la difficulté à se reloger pour les familles monoparentales.

En effet, la capacité à se loger sur le territoire quand on ne dispose que d’une seule source de revenus semble compliquée puisque 62% des demandeurs sont des personnes seules et 23,5% des familles monoparentales.

Enfin, le manque d’adéquation entre la taille des ménages du territoire (majorité de petits ménages) et celle des logements existants (majorité de grands logements) s’exprime également à travers le type de bien demandé : 73% de la demande porte sur des T2-T3.

A noter que des constructions de logements sociaux sont prévues sur le territoire (Cléden-Cap-Sizun, Goulien, Beuzec-Cap-Sizun, Confort-Meilars, Plouhinec…).

7.2 Un marché de l’ancien attractif mais de moins en moins accessible pour les ménages les moins aisés ?

7.2.1 Des transactions et des prix en augmentation

Le marché immobilier de l’ancien a fortement évolué en l’espace de 10 ans sur le Cap Sizun – Pointe du Raz : alors qu’il y avait 160 transactions en 2010, on en dénombrait 430 en 2021, soit une augmentation de + 169% en 11 ans.

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Cette progression s’est faite par paliers : un 1er changement de tendance se fait sentir de 2015 à 2018, possiblement alimenté par des taux d’intérêt particulièrement bas à cette époque, puis à partir de 2019 l’augmentation du volume des transactions est plus nette.

L’emballement du marché dans la période post-COVID, observé de manière assez nette sur la façade atlantique, avait donc été amorcé avant la crise COVID sur le Cap Sizun – Pointe du Raz.

Toutefois, bien que nous ne disposions pas de données plus récentes à l’échelle locale, les acteurs de l’immobilier s’entendent à dire que la France traverse une période de crise du logement

Évolution du volume de ventes (hors VEFA*) de maisons et appartements

VEFA : Vente en l’État Futur d’Achévement (dispositif qui consiste à choisir un bien immobilier sur plan, commercialisé par un promoteur.

s’accompagnant d’une nette baisse des transactions (et des mises en chantier) depuis 2023. Les causes de la crise du logement en France sont multifactorielles et se répercutent de manière plus ou moins vive selon les caractéristiques du parc de logements local. L’une des explications tient à la conjonction entre la hausse des prix de l’immobilier dans la période post-COVID et la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, ayant eu pour conséquence de réduire les capacités d’achat des ménages, notamment des ménages primo-accédants (cf. chapitre 4.1 « Focus sur les parcours résidentiels des jeunes et des personnes âgées – les jeunes »).

Sur le Cap Sizun – Pointe du Raz, le prix médian des maisons vendues dans l’ancien, bien que restant parmi les moins élevés de Cornouaille, a augmenté de +38% entre 2010 et 2021 pour s’établir à 180 000€ en 2021 (contre

Évolution du prix des maisons (hors VEFA*) - 2022 données partielles Médiane Moyenne

200 000€ à l’échelle Cornouaillaise, +33% sur la même période). Ainsi, si les taux d’emprunt particulièrement bas ont favorisé un volume de transactions plus élevé mais pas de hausse significative des prix de l’immobilier sur la période 2015-2018, le phénomène d’emballement post-COVID a quant à lui contribué à cette hausse des prix de l’immobilier.

Le retournement de marché perçu par les acteurs en 2023 et surtout 2024 devrait être de nature à stabiliser voire diminuer légèrement les prix de l’immobilier, même s’il est peu probable que le marché revienne à des niveaux de prix d’avant crise COVID.

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7.2.2 Le lotissement communal, principal levier pour favoriser l’accession abordable

Jusqu’en 2018 environ, les niveaux de prix de l’immobilier étaient particulièrement accessibles dans le Cap Sizun – Pointe du Raz : le prix médian d’acquisition d’une maison dans l’ancien s’établissait en effet aux alentours de 120 000€ quand il était de 152 000€ à l’échelle de la Cornouaille.

De ce fait, les dispositifs favorisant l’accession abordable ont été très peu sollicités sur le territoire.

Le Prêt Social Location – Accession (PSL-A) est un dispositif d’aide à l’achat qui permet à ceux qui ont des revenus modestes de devenir propriétaires de manière progressive et sécurisée (le logement doit obligatoirement être leur résidence principale) en étant dans un premier temps, locataires du logement. Le prix de vente est ainsi encadré (en 2025 en zone C le montant est de 2857€ HT/m² de surface utile) et s’accompagne d’avantages fiscaux et financiers (TVA à 5.5%, exonération de TFPB pendant 15 ans etc.). Ce type de produit s’adresse à des ménages aux revenus modestes à intermédiaires (en 2023 en zone C le plafond de revenus pour un jeune ménage est de 53 766€ annuels).

Aucun logement en Prêt Social Location – Accession (PSL-A) n’a été réalisé sur le territoire depuis 2014. Toutefois, le contexte ayant changé, des opérations en PSL-A sont en cours de montage sur Audierne notamment.

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De même, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été globalement peu sollicité ces dernières années sur le Cap Sizun – Pointe du Raz. Il convient de noter que le PTZ a été recentré de 2024 à fin mars 2025 : recentrage sur les acquisitions de logements anciens avec travaux en zone détendue (dont fait partie le territoire).

Ces prix de l’immobilier relativement accessibles sur le Cap Sizun – Pointe du Raz se conjuguaient à une faible attractivité du territoire auprès des

Évolution du nombre de PTZ émis au Cap Sizun-Pointe du Raz

promoteurs immobiliers, ce qui a conduit les communes à porter des projets de lotissements communaux pour pouvoir produire de nouveaux logements sur leur territoire. Des dires d’acteurs, le lotissement communal a ainsi pu participer à produire de l’accession abordable, en jouant notamment sur le prix de vente des terrains, et à favoriser les ménages primo-accédants, selon les modalités de commercialisation retenus par la commune.

7.2.3 Le marché des terrains à bâtir particulièrement abordable sur le Cap Sizun – Pointe du Raz

Le Cap Sizun – Pointe du Raz se démarque des autres EPCI de Cornouaille par un marché des terrains à bâtir particulièrement accessible bien que moins dynamique du point de vue du nombre de transactions. En effet, avec 35€/m² sur la période 2019-2022, le territoire est l’EPCI avec le prix médian au m² le moins élevé de Cornouaille. Toutefois, c’est celui qui connaît la plus forte augmentation entre les périodes 2015-2018 et 2019-2022 avec +25%.

Ces niveaux de prix ont probablement favorisé l’acquisition de terrains plus grands, la taille médiane se situant à 813 m² sur la période 2019-2022, bien au-dessus des surfaces médianes vendues sur le reste de la Cornouaille.

La tendance à la diminution de la taille des terrains à bâtir, qui s’observe à l’échelle cornouaillaise, est également perceptible sur le Cap Sizun – Pointe du Raz puisque celle-ci a baissé de 8% entre les périodes 2015-2018 et 2019-2022.

Bien que les données ne soient pas encore totalement consolidées, il semblerait que l’on observe deux tendances à l’échelle cornouaillaise qui se sont accentuées en 2022-2023 (et probablement 2024) et qui s’observeront probablement aussi au niveau du Cap Sizun – Pointe du Raz. En effet, les prix au m² des terrains à bâtir semblent fortement augmenter tandis que la taille des terrains ne cesse de décroître.

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7.2.4 La construction neuve : les autorisations repartent à la hausse sans que cela ne se traduise dans les mêmes proportions par des mises en chantier

Le nombre de logements autorisés n’a eu de cesse de croître depuis la crise COVID qui a impacté le secteur de la construction immobilière en 2020. Alors que le nombre de logements autorisés a progressé de +129% entre 2020 et 2023 sur le Cap Sizun – Pointe du Raz, la tendance n’a pas été aussi marquée à l’échelle Cornouaillaise puisque l’augmentation est de +13% sur la même période.

Toutefois, cela ne se traduit pas

Évolution du volume des logements commencés et autorisés sur le CSPR

dans les mêmes proportions par une augmentation du nombre de logements effectivement commencés (il peut en effet se passer plusieurs mois entre la date d’autorisation et celle du démarrage du chantier, voire des chantiers qui sont abandonnés).

Alors que la France traverse actuellement une crise du logement se traduisant notamment par des niveaux historiquement bas en matière de construction neuve (tant en nombre de logements autorisés que de logements commencés), le Cap Sizun – Pointe du Raz se démarque par un nombre de logements autorisés inégalé pour le territoire, atteignant 135 autorisations en 2023. Ce nombre d’autorisations est par ailleurs en progression de +85% depuis 2018 (hormis 2020, année du confinement) sur le territoire.

La progression du nombre de logements autorisés pourrait s’expliquer par plusieurs projets de lotissements en 2021 et 2022 notamment (20 lots à Beuzec-Cap-Sizun, 24 lots à Confort-Meilars, 24 lots à Mahalon notamment).

Pour autant, cela ne s’est pas traduit de manière aussi nette dans les mises en chantier, celles-ci ayant augmenté de 34.5% sur la même période. L’année 2023 étant particulièrement critique pour le marché de la construction neuve en France, on observe un repli des mises en chantier sur le Cap Sizun – Pointe du Raz entre 2022 et 2023 (-26%). La hausse des coûts de la construction et des taux d’intérêts a pu retarder les mises en chantier. Toutefois, il est également possible que les déclarations d’ouverture de chantier soient insuffisamment renseignées et que cela génère une fiabilité insuffisante des données SITADEL sur le territoire.

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Près des deux tiers des logements autorisés sur le Cap Sizun – Pointe du Raz entre 2016 et 2022 l’ont été sur Plouhinec et Audierne, Plouhinec concentrant à elle seule 40% des autorisations. Malgré cette forte production de logements, Plouhinec a perdu des habitants sur la période 2014-2020 (-0.5% hab/an entre 2014 et 2020).

A l’inverse, Mahalon, commune de 994 habitants, concentre à elle seule 10% des logements autorisés de 2016 à 2022, ce qui a d’ailleurs contribué à ce que la commune soit la seule du territoire en croissance démographique sur la période 2014-2020 (+0.3%/an).

Proportion de logements autorisés (en date de prise en compte) par commune de 2016 à 2022 Longement autorisé : logement non encore réalisé, dont la construction a été autorisée par un permis de construire ou une non-opposition à une déclaration préalable (concerne les constructions neuves, extension…) Logement commencé : un logement est considéré comme commencé (mis en chantier) après réception de la déclaration d’ouverture de chantier (DOC)

7.2.5 L’habitat individuel, moteur de la construction neuve sur le Cap Sizun – Pointe du Raz

Du point de vue des formes architecturales et urbaines, l’habitat individuel est le type de logement qui prédomine très largement la construction neuve sur le territoire. En effet, hormis en 2019 où 29 logements collectifs ont été autorisés, l’habitat individuel représente quasiment 100% des logements autorisés annuellement.

Évolution du volume des logements autorisés par type de logements

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7.3 Une consommation foncière pour l’habitat importante

7.3.1 Une consommation foncière importante sans croissance démographique

Entre 2011 et 2021, le territoire a consommé 75 hectares dont 48 hectares pour développer son parc de logements. L’habitat est le 1er poste de consommation puisqu’il représente 64 % de la consommation foncière globale sur la période 2011-2021.

Consommation foncière entre 2011 et 2021 (en ha)

Urbain mixte et bati divers
Habitat
Activités et commerces
Infrastructure
Equipements

Alors que le territoire a consommé 48 ha de foncier pour de l’habitat entre 2011 et 2021, les données du recensement de la population nous révèlent que le territoire a pour autant perdu 833 habitants entre 2010 et 2021. Cette décorrélation entre consommation foncière et croissance démographique s’explique par plusieurs phénomènes :

D’une part la croissance des résidences secondaires se fait au détriment des résidences principales et donc d’un accueil de populations supplémentaires ;
D’autre part, le desserrement des ménages (jeunes décohabitants, séparations…) génère des besoins en logements supplémentaires sans pour autant faire croître la population ;
Un solde naturel déficitaire marqué par un nombre élevé de décès.

Ainsi, la consommation foncière pour de l’habitat ne garantit pas pour autant une croissance démographique.

Par ailleurs, en cohérence avec les tendances observées en matière de construction neuve, 83% des 48 ha consommés pour de l’habitat entre 2011 et 2021 l’ont été pour de l’habitat individuel.

Le Zéro Artificialisation Nette (ZAN) fixe un objectif de réduction de 50% de la consommation foncière en 2021-2031 par rapport à la période 2011-2021. Dans ce cadre, la Région Bretagne a territorialisé l’enveloppe foncière régionale à l’échelle des périmètres de SCOT. La territorialisation de l’enveloppe foncière réalisée à l’échelle bretonne via le SRADDET a ainsi attribué une enveloppe de 229 ha pour les quatre EPCI du SCOT Ouest Cornouaille sur la période 2021-2031.

communes	Consommation foncière annuelle moyenne 2011-2021	Trajectoire ZAN -50% sur 2021-2031	Consommation foncière 2021-2024	Soit rythme annuel moyen 2021-2024
Audierne	1,29	6,45	5,94	1,49
Beuzec-Cap-Sizun	0,56	2,8	2,54	0,64
Cléden-Cap-Sizun	0,65	3,25	0,46	0,12
Confort-Meilars	0,26	1,3	6,14	1,54
Goulien	0,18	0,9	1,84	0,46
Mahalon	0,39	1,95	2,33	0,58
Plogoff	0,55	2,75	0,43	0,11
Plouhinec	3,06	15,3	12,68	3,17
Pont-Croix	0,27	1,35	0,64	0,16
Primelin	0,29	1,45	1,33	0,33
TOTAL CSPR	7,5	37,5	34,33	8,58

La répartition de l’enveloppe de 229 ha entre les EPCI de l’Ouest Cornouaille a attribué 37,5 ha pour le Cap Sizun - Pointe du Raz pour 2021-2031. Toutefois, le bilan de la consommation foncière 2021-2024 sur le Cap Sizun - Pointe du Raz révèle qu’une part non négligeable de l’enveloppe potentiellement allouée au territoire pour toute la période 2021-2031 a déjà été consommée. D’autre part, le rythme

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annuel moyen de consommation foncière a même augmenté par rapport à la période 2011-2021, passant de 7,5ha/an en moyenne à 8,6ha/an sur 2021-2024. Dans ce contexte, le territoire devra revoir ses modalités de production de logements (renouvellement urbain, densité, BIMBY…) afin de ne pas obérer ses capacités de développement futur.

7.3.2 Une densité des constructions neuves inférieure aux objectifs du SCOT de l’Ouest Cornouaille

La densité de construction des logements neufs a un impact prépondérant sur la consommation foncière.

L’indicateur de densification, calculé en divisant la somme de la surface des logements créés par la somme de la surface des parcelles sur lesquelles les logements ont été construits, révèle que la densité des constructions neuves est inférieure aux objectifs fixés par le SCOT Ouest Cornouaille.

Objectifs de densité du SCOT Ouest Cornouaille

Typologie de pôle	Objectif de densité dans l’enveloppe urbaine	Objectif de densité en extension (tiers enveloppe urbaine)
Type 1 et 2	25 logements/ha	17 logements/ha
Pays Biguadoo Sud (pôles de type 3)	25 logements/ha	18 logements/ha
Type 3	22 logements/ha	16 logements/ha
Autres communes	16 logements/ha	13 logements/ha

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SYNTHESE ET ENJEUX

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SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC ET ENJEUX

1er PLH du Cap Sizun – Pointe du Raz
Un PLH « volontaire »

Démographie

15 286 habitants en 2021 : l’EPCI le moins peuplé et le moins dense (86 hab/km²) de Cornouaille
-1/3 de la population en un demi-siècle
Un ralentissement récent de la décroissance démographique grâce à un solde migratoire positif
Mais un solde migratoire différencié selon les classes d’âge : le territoire est très attractif auprès des personnes âgées tandis que les plus jeunes ont davantage tendance à le quitter qu’à s’y installer
Une pyramide des âges déséquilibrée : sous-représentation des jeunes / sur-représentation des personnes âgées
Des projections démographiques faisant état d’une augmentation significative des personnes âgées potentiellement en perte d’autonomie dans les années à venir (85 ans et +)
Sur-représentation des petits ménages : 41% de personnes seules
Une population plutôt modeste avec des niveaux de revenus inférieurs aux niveaux finistérien et breton

→ Maintenir et attirer une population jeune / des actifs → Anticiper la hausse des besoins en matière de prise en charge de la perte d’autonomie → Créer les conditions pour que les travailleurs essentiels au bon fonctionnement du territoire parviennent à s’y loger

Publics spécifiques

Jeunes

Un territoire peu attractif pour les jeunes : indice de jeunesse parmi les plus faibles de France (33 jeunes de -20 ans pour 100 personnes de 60 ans et +)
En valeur absolue, les jeunes du territoire vivent majoritairement à Plouhinec et Audierne. En valeur relative le poids des jeunes dans la population est le plus élevé à Confort-Meilars et Mahalon
Un parc de logements qui ne répond pas suffisamment aux besoins des jeunes (parc locatif, petites typologies…)
Des ménages primo-accédants qui ne parviennent plus à acquérir un logement sur le territoire dans un contexte de crise du logement

Personnes âgées

Des séniors qui vivent très majoritairement dans des logements potentiellement inadaptés à la perte d’autonomie : 95% des +65 ans vivent en maison individuelle
Un manque de diversité dans le panel des solutions de logement / hébergement à destination des personnes âgées
Les ménages retraités qui viennent s’installer sur le territoire disposent généralement d’un capital lié à la revente de leur logement. Aussi, ils sont globalement moins impactés par la hausse des coûts de l’immobilier et des taux d’intérêt que ne peuvent l’être les jeunes ménages primo-accédants

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Travailleurs saisonniers

Audierne, commune classée « station de tourisme », a l’obligation d’élaborer une convention pour le logement des travailleurs saisonniers
Un besoin concentré l’été, durant la haute saison touristique
Une offre existante aux Ateliers Jean Moulin

Personnes en difficulté

Un manque d’offre d’hébergement d’insertion et d’urgence, notamment à destination des femmes victimes de violences conjugales
Développement en cours d’une offre « non labellisée » mais pouvant répondre aux besoins en matière d’hébergement d’urgence (Ateliers Jean Moulin, Emmaüs Primelin…)

Personnes handicapées

Une offre existante
Un besoin d’hébergement pour les personnes handicapées vieillissantes

Gens du Voyage

Pas d’obligation de création d’une aire d’accueil des Gens du Voyage mais participation, comme les autres EPCI finistériens, à la recherche de terrains temporaires pour les grands rassemblements

→ Favoriser le parcours résidentiel des jeunes (diversifier l’offre de logements) et des séniors (développer une offre intermédiaire entre le maintien à domicile et l’EHPAD) → Faciliter la primo-accession → Elaborer la convention pour le logement des travailleurs saisonniers d’Audierne → Augmenter l’offre d’hébergement d’urgence, notamment pour les femmes victimes de violences conjugales → Tenir compte des enjeux d’hébergement à destination des personnes handicapées vieillissantes → Participer à l’élaboration du futur schéma d’accueil des Gens du Voyage

Parc de logements

Inadéquation du parc de logements avec les besoins des ménages résidant à l’année sur le territoire du fait :
D’un manque de diversité dans les typologies / tailles / statuts d’occupation des logements : maisons individuelles, grands logements, propriété privée prédominent largement
D’une insuffisance de logements locatifs (libres et sociaux) et de petites typologies
D’une proportion élevée de résidences secondaires (35%) au détriment des résidences principales (59%)
D’une évolution du profil et des besoins des ménages : personnes âgées et personnes seules représentent une part non négligeable de la population du territoire, or le parc de logements est tourné vers des profils familiaux (maisons individuelles de grande taille)
Des meublés de tourisme nombreux, surtout à Audierne et Plouhinec, et qui entrent en concurrence avec un parc locatif privé déjà très réduit (notamment sur le centre-ville d’Audierne)
Un parc existant ancien et à rénover
Près d’un quart des ménages en situation de précarité énergétique
Des dispositifs d’amélioration de l’habitat privé engagés (PIG Pacte Territorial et OPAH-RU sur le centre-ville d’Audierne)
Une forte augmentation de la demande locative sociale depuis la crise COVID (+29%)

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Stagnation de l’offre locative sociale et baisse de la rotation dans le parc social entraînant une baisse des attributions (-42% entre 2020 et 2024)

→ Diversifier le parc de logements → Réguler le développement des meublés de tourisme → Poursuivre les efforts en matière d’amélioration du parc privé → Augmenter et diversifier l’offre locative sociale

Marché de l’habitat

Hausse du nombre de transactions et des prix de l’immobilier dans l’ancien ces dernières années, bien que le territoire reste parmi les EPCI les plus accessibles de Cornouaille (prix médian en 2021-2022 pour l’acquisition d’une maison dans l’ancien : 180 000€)
Un contexte national de crise du logement impactant le marché de l’immobilier à partir de 2023 (hausse des taux d’intérêt, diminution des mises en chantier…)
Des terrains à bâtir parmi les moins chers de Cornouaille (prix médian en 2019-2022 : 35€/m²) et les plus grands (surface médiane en 2019-2022 : 813m²)
Un nombre de logements autorisés en forte hausse (+85% depuis 2018) mais qui ne se traduit pas de manière aussi nette pour le nombre de mises en chantier (+34.5% depuis 2018)
Plouhinec et Audierne, moteurs de la construction neuve sur le territoire
La construction neuve portée quasi-exclusivement par l’habitat individuel, des niveaux de densité inférieurs aux objectifs du SCOT Ouest Cornouaille
Une consommation foncière importante pour l’habitat (48 ha consommés de 2011 à 2021) qui ne permet pas pour autant de gagner des habitants (-833 habitants entre 2010 et 2021)

→ Favoriser l’accession abordable dans un contexte de crise du logement et de hausse des prix de l’immobilier sur le territoire → Réduire la consommation foncière pour l’habitat et diversifier les formes architecturales et urbaines des nouvelles constructions

Extrait via Mistral OCR API (mistral-ocr-latest)