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Envoyé en préfecture le 17/07/2025 Reçu en préfecture le 17/07/2025 Publié le ID : 029-212900088-20250715-202515JUIL01-DE
Cap Sizun
Pointe du Raz
Bro Ar C’hap- Beg ar Raz
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT 2026-2031
CAP SIZUN – POINTE DU RAZ
DOCUMENT D’ORIENTATIONS
Quimper Cornouaille Développement
PLH CC CAP SIZU
Envoyé en préfecture le 17/07/2025
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Le diagnostic du PLH a mis en évidence les grands enjeux de la politique locale de l’habitat du Cap Sizun – Pointe du Raz à l’horizon 2031. Le second volet du PLH est consacré aux orientations.
Il s’agit d’une phase de réflexion et de prospective pour le territoire à l’horizon 2031 en cohérence avec :
- Les objectifs et les prescriptions du Document d’Orientations et d’Objectifs du Schéma de Cohérence Territorial (SCOT) de l’Ouest Cornouaille actuellement en vigueur ;
- Le porter à connaissance de l’Etat ;
- Le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes en Difficulté (PDALHPD) 2024-2029 ;
- Le schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage 2020-2025.
A noter
Le SCOT de l’Ouest Cornouaille a engagé une procédure de révision prescrite fin 2023 avec pour objectif d’arrêter le projet de SCOT début 2026. L’élaboration du Projet d’Aménagement Stratégique (PAS) a été lancée alors même que l’élaboration du présent PLH se finalisait. Dès lors, le présent PLH tient compte du SCOT de l’Ouest Cornouaille dans sa version en vigueur en 2025 (armature urbaine, scénario de développement etc.).
Ce PLH, le 1er de la Communauté de Communes Cap Sizun – Pointe du Raz, est un PLH « volontaire », l’EPCI n’étant pas soumis aux obligations de l’article L302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation¹.
Une série d’ateliers participatifs a ainsi ponctué la phase d’élaboration du document d’orientations et a permis de fédérer les élus / techniciens / partenaires du territoire autour de l’émergence d’une stratégie commune en matière de politique locale de l’habitat :
- Atelier n°1 (17/11/2023) : « Le logement et l’hébergement des publics spécifiques »
- Atelier n°2 (12/01/2024) : « Quelle diversification de l’habitat pour fluidifier les parcours résidentiels et être attractif auprès de certains ménages cibles ? »
- Atelier n°3 (23/02/2024) : « Combien de logements créer et selon quelle territorialisation ? »
- Atelier n°4 (mutualisé avec le COPIL du 25/04/25) : « comment concilier sobriété foncière / qualité du cadre de vie et développement du parc de logements ? »
¹ EPCI de 15 286 habitants en 2021, la ville la plus peuplée (Plouhinec) comprend 3 932 hab en 2021. L’article L302-1 du CCH prévoit « qu’Un programme local de l’habitat est élaboré dans les communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, dans les communautés d’agglomération, dans les métropoles et dans les communautés urbaines. »
PLH CC CAP SIZI
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Le scénario de développement à horizon 2031 et les objectifs de production de logements
Plusieurs scénarios de développement ont été débattus tout au long de la phase d’élaboration du document d’orientations puis du programme d’actions, faisant varier différentes hypothèses (évolution de la taille moyenne des ménages, évolution des logements vacants et résidences secondaires) et une approche plus ou moins interventionniste des collectivités pour faire évoluer les tendances passées.
In fine, un scénario de développement démographique de +0,2 % hab/an sur la période du PLH (2026-2031) a été retenu par les élus du territoire eu égard :
- A la dynamique démographique passée marquée par un regain du solde migratoire ;
- Aux projets de logements susceptibles d’être créés sur la période 2026-2031 ;
- Aux différentes politiques publiques mises en place par les collectivités et qui visent à agir sur l’attractivité et le dynamisme du territoire ainsi que sur l’évolution du parc de logements (majoration de la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires pour réguler leur développement, OPAH-RU sur le centre-ville d’Audierne et PIG Pacte Territorial Ouest Cornouaille sur l’ensemble du territoire pour agir sur le parc existant et notamment réduire le parc structurellement vacant) ;
- Aux enjeux identifiés dans ce diagnostic, notamment en matière de diversification du parc de logements pour fluidifier les parcours résidentiels sur le territoire et renforcer l’attractivité du territoire auprès des jeunes ménages.
PLH CC CAP SIZI
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Ce scénario tient compte d’hypothèses telles qu’une progression moins rapide du nombre de résidences secondaires dans les années à venir (majoration de la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires en 2023) et une diminution de la taille moyenne des ménages (TMM) qui se tasse légèrement au vu de la très faible TMM actuelle. Il devra s’accompagner d’une stratégie foncière pour permettre la réalisation des objectifs de production de logements (cf. fiche action n°4 - « s’inscrire dans la trajectoire du Zéro Artificialisation Nette »).
Ce scénario implique la production de 480 logements sur la durée du PLH, soit 80 logements / an en moyenne.
Détail des hypothèses retenues pour un scénario à +0.2% hab/an
| 2015-2021 | Objectif | |
|---|---|---|
| Hypothèse démographique | -0,23% | 0,20% |
| Hypothèse Taille ménages | 1,01 | |
| -0,1 sur 10 ans | 1,84 | |
| Hypothèse taux de vacance | 5,9% | |
| -1% sur 10 ans | 5,6% | |
| Hypothèse R.S | 34,8% | |
| 5,9% sur 10 ans | 38,0% | |
| Renouvellement annuel | 47 | 40 |
| Production de logements | 37 | 80 |
La territorialisation de la production de logements de 2026 à 2031
La répartition territoriale de cette production (cf. fiche action n°1) tient compte de l’armature urbaine du SCOT actuellement en vigueur et des enjeux suivants :
| | Communes | Typologie | Enjeux | | — | — | — | — | | Polarités | Audierne Plouhinec Pont-Croix | - Polarités de type 2 identifiées par le SCOT qui « verront leur développement résidentiel privilégié (sans toutefois exclure celui des autres communes qui doivent maintenir leur population) »;
- Attractivité littorale / touristique mais également résidentielle;
-
Audierne et Plouhinec labellisées « Petites Villes de Demain » - Renforcer l’attractivité et le développement résidentiel; - Rééquilibrer le parc de logements au profit du logement à l’année;
- Diversifier le parc de logements pour fluidifier les parcours résidentiels;
- Améliorer le parc existant;
-
Produire de nouveaux logements.
PLH CC CAP SIZU
Envoyé en préfecture le 17/07/2025
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| Communes résidentielles | Mahalon Confort-Meilars | - Pas de façade littorale / faible attractivité touristique ;
- Proximité géographique de plusieurs polarités de Cornouaille (Quimper, Douarnenez, Audierne)
- Communes de -1000 hab ;
- Attractivité résidentielle à destination de ménages résidant à l’année (familles avec enfant-s, actifs, évolution démographique stable ou en augmentation…) | - Accompagner l’attractivité résidentielle par l’amélioration du parc existant et la production de nouveaux logements diversifiés | | — | — | — | — | | Communes littorales et/ou | Goulien Beuzec-Cap-Sizun Cléden-Cap-Sizun Plogoff Primelin | - Façade littorale ;
- Communes de -1000 hab (sauf Plogoff) ;
-
Attractivité littorale et touristique. - Permettre un maintien de la population par l’amélioration du parc existant et la production de nouveaux logements diversifiés TERRITORIALISATION DE LA PRODUCTION LOGT/AN SOIT SUR 6 ANS Conforter les centralités identifiées par le SCOT - 72,5% Plouhinec 26 156 Audierne 24 144 Pont-Croix 8 48 Accompagner l’attractivité résidentielle - 10% Mahalon 4 24 Confort-Meilars 4 24 Permettre le maintien de la population en cohérence avec le parc de RP et la dynamique constructive passée - 17,5% Beuzec-Cap-Sizun 3 18 Cléden-Cap-Sizun 3 18 Plogoff 3 18 Primelin 3 18 Goulien 2 12 TOTAL EPCI 80 480
PLH CC CAP SIZU
Envoyé en préfecture le 17/07/2025
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ORIENTATION 1
ACCROÎTRE ET DIVERSIFIER LE PARC DE LOGEMENTS
Le contexte
Le Cap Sizun – Pointe du Raz se caractérise par une décroissance démographique constante depuis les années 1968. Cette tendance tend toutefois à se stabiliser sur la période récente avec une décroissance moins marquée que lors des recensements précédents (-0.2% hab/an sur la période 2015-2021). Ceci s’explique par un solde migratoire particulièrement positif (+1.15% hab/an) qui génère d’importants besoins en logements. Dans le même temps, le nombre de ménages progresse, ce qui accentue également les besoins en logements.
Le parc de logements actuel, très monotypé, n’est plus en totale adéquation avec les besoins d’une partie des ménages (familles monoparentales, actifs célibataires, nouveaux actifs s’installant sur le territoire, saisonniers, personnes en difficulté…). En effet, alors que l’offre est majoritairement tournée vers la maison individuelle / de grande taille / en propriété individuelle, ces profils de ménages, de par leur composition familiale, leur situation professionnelle ou encore leurs revenus vont avoir tendance à se loger dans des logements de petites typologies (T1 au T3), locatifs (social ou privé) et avec des niveaux de loyer accessibles à leur budget.
Ce parc locatif de petites typologies, déjà très réduit à l’origine, a été fragilisé par l’explosion des meublés de tourisme sur le territoire.
Bien que le territoire du Cap Sizun – Pointe du Raz était et est toujours l’un des plus abordables de Cornouaille, les parcours résidentiels de certains profils de ménages (jeunes / primo-accédants, etc.) sont grippés sur le territoire, particulièrement avec la crise du logement que traverse la France depuis quelques années et qui s’est traduite notamment par une tension accrue sur le parc locatif social du territoire.
La loi Climat et résilience (2021) fixe un objectif de Zéro Artificialisation Nette des sols d’ici à 2050, avec une étape intermédiaire de réduction de 50% de la consommation foncière pour la période 2021-2031 par rapport à la consommation foncière observée en 2011-2021. Alors que l’enveloppe foncière restante pour la période 2024-2031 n’est plus que de 3.55 hectares sur le Cap Sizun – Pointe du Raz, la définition d’une stratégie foncière sera indispensable à la mise en œuvre de cette orientation.
Accroître et diversifier le parc de logements permettra de :
- Répondre aux besoins en logements liés à l’augmentation du nombre de ménages et à un solde migratoire dynamique ;
- Fluidifier les parcours résidentiels sur le territoire en améliorant l’adéquation du parc de logements avec le profil et les besoins des ménages ;
- Rééquilibrer le parc de logements au profit du logement « à l’année » ;
- Développer l’offre de logements abordables (locatifs privés / publics et accession à la propriété).
Il s’agira de concilier développement du parc de logements et sobriété foncière, dans le respect de la stratégie Zéro Artificialisation Nette.
PLH CC CAP SIZU
Envoyé en préfecture le 17/07/2025
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ORIENTATION 2
AMELIORER LE PARC DE LOGEMENTS EXISTANTS
Le contexte
Le parc existant représente le potentiel d’évolution le plus important du territoire. En effet, l’ANAH estime qu’à l’échelle nationale, environ 80% des logements de 2050 sont d’ores et déjà construits. Sur le Cap Sizun – Pointe du Raz, l’enjeu de requalification du parc existant est particulièrement marqué puisque la moitié des résidences principales a été construite avant toute réglementation thermique – 1974 – (contre un tiers des logements à l’échelle cornouaillaise).
Par ailleurs, 24% des ménages du territoire sont en situation de précarité énergétique d’après L’Observatoire National de la Précarité Énergétique (16% des ménages en Cornouaille).
Enfin, le territoire est également concerné par la présence de logements structurellement vacants et par des logements indignes.
Dans ce contexte, deux dispositifs opérationnels ont été mis en place récemment sur le territoire pour agir en faveur de l’amélioration du parc privé :
- Le Projet d’Intérêt Général (PIG) « Pacte Territorial Ouest Cornouaille » ;
- L’OPAH-RU sur le centre-ville d’Audierne.
D’autre part, sur les centres-villes de Plouhinec et de Pont Croix une intervention au cas par cas est engagée avec l’appui de l’Etablissement Public Foncier de Bretagne (EPF).
Améliorer le parc de logements existants permettra :
- D’améliorer les performances thermiques du bâti ;
- De lutter contre la précarité énergétique ;
- De diminuer la vacance structurelle ;
- De réduire l’habitat indigne et dégradé ;
- D’accompagner l’adaptation des logements aux besoins des personnes en perte d’autonomie dans leur logement. ;
- De favoriser le développement d’une offre locative privée de qualité et abordable.
La mise en œuvre de cet objectif s’appuiera sur les dispositifs opérationnels en cours en matière d’amélioration de l’habitat.
PLH CC CAP SIZU
Envoyé en préfecture le 17/07/2025
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ORIENTATION 3
REPONDRE AUX BESOINS GRANDISSANTS DES PUBLICS SPECIFIQUES
Le contexte
La CC Cap Sizun – Pointe du Raz est l’un des EPCI les plus vieillissants de France. A ce titre, 95% des personnes âgées de plus de 65 ans sur le territoire vivent aujourd’hui en maison individuelle, et 1/5ème des résidences principales sont des T4 et + occupées par une personne seule de +65 ans. L’offre de logements et d’hébergements à destination des personnes âgées devra ainsi être améliorée (travaux favorisant le maintien à domicile), diversifiée (développement d’une offre intermédiaire entre le maintien à domicile et l’EHPAD) et augmentée pour favoriser un parcours résidentiel sénior fluide sur le territoire.
De même, il conviendra de renforcer la capacité du territoire à proposer un parcours résidentiel jeune complet sur le territoire, notamment par le biais du logement locatif privé. En effet, au niveau national 70% des moins de 25 ans et 52% des 25-29 ans sont locataires du parc privé. Or le parc locatif privé est insuffisamment calibré sur le Cap Sizun – Pointe du Raz pour répondre aux besoins des jeunes (cf. orientations 1 et 2).
D’autre part, le contexte de crise du logement a impacté les capacités à se loger des publics les plus fragiles. L’offre est globalement insuffisante par rapport à la demande tant en matière d’hébergement d’urgence qu’en matière d’hébergement d’insertion.
Le logement des travailleurs saisonniers devra être approfondi par un diagnostic spécifique. En effet, Audierne ayant été classée « station de tourisme » elle a l’obligation d’élaborer une convention pour le logement des travailleurs saisonniers.
Enfin, le schéma départemental d’habitat des gens du voyage préconise une recherche de terrains temporaires pour les grands rassemblements sur la quasi-totalité du Finistère. En effet, les acteurs du territoire du Cap Sizun – Pointe du Raz constatent parfois des installations de grands rassemblements.
Répondre aux besoins grandissants des publics spécifiques impliquera de :
- Créer les conditions d’un parcours résidentiel sénior et / ou adapté au handicap ;
- Consolider l’offre d’hébergement d’urgence et d’insertion ;
- Améliorer les conditions de logement des saisonniers et jeunes actifs ;
- Assurer l’accueil des Gens du voyage.
PLH CC CAP SIZU
Envoyé en préfecture le 17/07/2025
Reçu en préfecture le 17/07/2025
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ORIENTATION 4
METTRE EN PLACE UNE GOUVERNANCE SPECIFIQUE AU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
Le contexte
S’agissant d’un premier PLH pour la CC Cap Sizun - Pointe du Raz, la structuration de l’intercommunalité en vue de la mise en œuvre du PLH est un préalable indispensable.
En effet, les conditions de réussite de la mise en œuvre du PLH dépendront grandement de l’attention portée au calibrage des moyens humains dédiés et à l’instauration d’une gouvernance adéquate.
D’autre part, le développement d’une culture commune en matière de politique locale de l’habitat ainsi que la communication entre les communes et l’EPCI sur les projets d’habitat seront également des clés de réussite du PLH.
Enfin, l’évaluation des dispositifs mis en place et le suivi de l’Observatoire de l’Habitat et du Foncier de Cornouaille permettront plus d’efficience.
Mettre en place une gouvernance spécifique au PLH impliquera de créer les conditions de réussite nécessaires à sa mise en œuvre :
- Prévoir les moyens humains nécessaires à la mise en œuvre du PLH ;
- Créer les instances de suivi et de pilotage du PLH ;
- Renforcer la connaissance des projets d’habitat à l’étude / en cours ;
- Développer des partenariats avec les acteurs de la politique locale de l’habitat ;
- Observer et évaluer la politique locale de l’habitat mise en place.
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